迪士尼地块溢价264% 川沙楼市会否“见光死”

http://esf.cq.soufun.com搜房二手房网 2009 年11 月7 日张之花房地产时报

[摘要] 4日，上海市政府宣布迪士尼项目正式获批不到两个小时，被称为“5年来上海首块迪士尼宅地”的浦东新区川沙新市镇A08-03住宅地块，以11.9亿元人民币成交，楼板价高达每平方米1.4024万元，溢价264%。与股市“迪士尼概念股”“见光死”不同，该地块走出了大幅飚升行情。

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4日，上海市政府宣布迪士尼项目正式获批不到两个小时，被称为“5年来上海首块迪士尼宅地”的浦东新区川沙新市镇A08-03住宅地块，以11.9亿元人民币成交，楼板价高达每平方米1.4024万元，溢价264%。与股市“迪士尼概念股”“见光死”不同，该地块走出了大幅飚升行情。

“上海迪士尼”尘埃落定，“面粉贵过面包”的土地交易旺景再度出现。这块“迪士尼宅地”并不在迪斯尼主题公园规划用地的边上。上海市规划和国土资源局公布的出让文件显示，A08-03地块的四至范围是“东至华夏二路，南至A08-04地块，西至A08-01地块，北至A08-01、A08-02地块”。初步估算，到规划中的“上海迪士尼”还有3公里。本次土地竞拍，有多达17家企业参与。而闻讯赶来，在土地交易中心外场等待的媒体和业内人士甚至远远超过了今年早些时候几幅“地王”诞生的时候。

众多市场分析人士纷纷断言，地价跳跃式上涨必然导致周边房价的快速上涨，川沙、浦东、乃至整个上海的房价也可能进一步走高。但也有部分人士持谨慎乐观态度。

看多派：大浦东房价将提升

迪士尼项目入沪对市场具备长期效应，周边配套也必将逐步成熟，对当地住宅市场将产生长期的利好作用。

杨红旭说，迪士尼对上海楼市的带动主要体现在三方面：一是这一巨大的娱乐项目将对周边产业格局产生聚积效应，带动人口、消费增长，使区域房地产需求增加，档次提高。其次，乐园建成后游客流量巨大，使周边旅游的配套产业升级，将刺激商业地产的发展。再次，周边市政配套、居住环境的改善以及区域就业人群的显著增加，都会促进区域住宅市场的发展。

看好后市的专家认为，伴随规划的利好、便利的交通环境、不断完善的商业环境、以及更多符合市场需求的楼盘产品以及价格水平的上升潜力，相信会在一定程度上快速带动川沙以及整个大浦东二手房价格的提升，该板块二手房市场未来的前景将更为广阔。

看空派：对周边房价影响有限

陆骑麟认为，相对于目前川沙区域1万-1.5万元/平方米的房价而言，此次开发商拿地价格偏高，由于迪士尼从谈判到开工建设到最终开园还有相当长的时间，其中的不确定因素太多，因此开发商可能更多看好的是地块在后期的发展。

分析师薛建雄则认为，迪士尼项目落地和“新地王”的同时呈现，很可能导致区域楼市的短期过热。数据显示，川沙板块目前在售的项目中，普遍价格位于1.2万元/平方米左右，最高的是鼎鑫名流苑达到1.4万元/平方米左右，较低的主力在售楼盘天和湖滨花园成交均价仅8600元/平方米左右。而刚刚拍出的A08-03地块的楼板价就达到1.4024万元/平方米，比周边最高档的楼盘还要贵，比周边普通楼盘的价格更是高出六成之多，“面粉”贵过“面包”的现象应当引起足够警惕。薛建雄认为，该项目未来对周边房价的影响有限，如果周边房价只是因为“地王”效应而过快上涨，短期内会出现泡沫。