王靓：楼市政策应对不同购买主体采取不同措施

http://esf.cq.soufun.com搜房二手房网 2009 年11 月6 日房地产门户搜房网

[摘要] 长期以来,有关二套房贷政策都是房地产未来走势的风向标。因为每次房价飙涨演绎到最后，投机需求往往会取代自住需求成为购房的主力，而二套房贷政策直接关乎投机者成本,在其张弛之间，调控部门的意图彰显。此套房贷优惠政策按从去年10月出台时说明的时限来算，这一“优惠套餐”即将到期，消息一出，立即引起了各方的关注。

编者导语 近日，据媒体报道，上海各大房产中介已收到部分国有商业银行上海分行口头通知——自11月1日起,第二套房贷款利率将严格按照基准利率上调10%来执行。而在北京、南京等地，二套房贷利率现已普遍上浮10%。

长期以来,有关二套房贷政策都是房地产未来走势的风向标。因为每次房价飙涨演绎到最后，投机需求往往会取代自住需求成为购房的主力，而二套房贷政策直接关乎投机者成本,在其张弛之间，调控部门的意图彰显。此套房贷优惠政策按从去年10月出台时说明的时限来算，这一“优惠套餐”即将到期，消息一出，立即引起了各方的关注。为此，11月6日，搜房网特意策划了高端论坛——“楼市救市政策大限将至？”，邀请业内专家针对房贷政策收紧的话题进行探讨。

论坛时间：2009年11月6日14：00——16：00

论坛地点：搜房网直播间

参会嘉宾：

著名经济学家李开发

北京伟嘉安捷投资担保有限公司企划主管吴昊

亚豪地产项目营销总监王靓

论坛主持：搜房网新闻中心李震

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亚豪地产项目营销总监王靓

以下为亚豪地产项目营销总监王靓在此次高端论坛中的精彩发言：

王靓：贷款利率的调整，其实最明显的改观，就是月供增加了，明年要加息也是肯定的，对于购房者是压力。那么我觉得可能会有两种情况，一种是购房者对于将来的利率调整，认为很快就要进行优惠利率的取消，有可能会让部分的客户加剧他的提前购买，有一部分会这样，赶不上最后末班车了，是不是趁着现在还能执行，现在赶快买一套。另外还有一种，像刚才大家说的，观望的情绪……

【主持人】首先感谢嘉宾抽出宝贵的时间作客我们搜房直播间参加我们的节目，最近有一个新闻热点大家肯定也关注了，就是关于二套房贷的利率是不是到年底就会终止，是不是大限将至，外面的评论特别特别多，所以今天请来专家谈谈这个问题。关于房贷，尤其二套房贷收紧的风声，目前还没有接到书面上的通知或者外界的传闻或猜测，到底为什么在这个时候有了这个风声？请王靓老师解密一下最新的状况。

【王靓】贷款利率的调整，其实最明显的改观，就是月供增加了，明年要加息也是肯定的，对于购房者是压力。那么我觉得可能会有两种情况，一种是购房者对于将来的利率调整，认为很快就要进行优惠利率的取消，有可能会让部分的客户加剧他的提前购买，有一部分会这样，赶不上最后末班车了，是不是趁着现在还能执行，现在赶快买一套。另外还有一种，像刚才大家说的，观望的情绪。政府出台的货币的政策，它最终包括结合其他的政策，最终是要平议房子，也是为了能够解决住房购买问题，大部分的客户也会考虑，这样一系列的出台政策会不会导致房地产价格现在居高不下的程度下，能够有所回落？我是不是可以在今年相对比较迷盲的时候再等等。但是的确像李老师说的，这种政策性的调整，在一般年初来讲是不会定的，一般都在第二季度。

【王靓】土地的政策，国家出台了也不少，如果开发商有囤地行为超过两年，是要全部回收的，如果是超过还没有到两年没有开发，征收闲置税费，如果将来开发的价格过高，会有土地增值税的收纳，国家在这边的出台政策已经很多，但是我觉得有一点，可能是跟我们这边土地交易的形式有关，因为以前我们是采用的协议出让，谈好了一个价格就可以把土地开发了，但现在采用的是招牌挂市场手段，虽然不能全都是价高者得，但是也会把土地的成本价格会向上抬升，包括现在国家出台的，实际上在供应量上也还是不足，出现土地供应的计划，在中旬的时候还没有完成之前的计划，所以也是导致土地成交的价格会过高，但真正土地价格过高，也会影响买房子以后的价格。

【王靓】对有些观点认为，“招拍挂”制度就造成地王频出还有土地价格飙升的原因，我认为“招拍挂”这种方式是市场的手段，只是说在相应的土地切割划分交易的节奏和这种形式上，将来国家肯定也会逐步进行调整。

【王靓】另外，贷款利率的调整，不能只是停留在心理的层面上，利率的调整对购房人来讲，最明显的就是月供的提高，影响就是通过这种贷款方式购房的人群，因为毕竟相对刚才说到利率优惠出台的政策，它原来是为了能够缓解金融危机的影响，使房地产稳固发展的条件下出台的优惠政策。现在虽然有回暖的情况发生，但是毕竟我们说，商品房首套的购买以及改善性住房的购买还是属于政策倾向优惠的这样一个对象，所以我觉得利率的调整，是会对房地产有影响，但是只是对于投资客户会产生影响的。

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