说说地产楼市三大“怪”

http://esf.cq.soufun.com搜房二手房网 2009 年11 月6 日杨超搜房博客

近年来，房地产市场确实是“怪事”频出。从“住宅楼里做买卖”、“工资涨得没有房价快”到“炒房比买房的下手快”、“房子已卖完楼盘却未开”，又到“高层当成别墅卖”、“银行监管也骗贷”、“房价越调涨得越快”等等。房地产市场也是像股市一样，让人越来越难懂。

现就当下最为典型的“三大怪”现象阐述如下，以作抛砖引玉，供大家共同分析探讨。

第一怪：开发商圈钱、囤地，不为盖

SOHO董事长潘石屹说：“中国有三分之一的开发商从来不盖房子，就是囤积土地倒卖土地。”真是一石激起千层浪，此语威力不亚于王石先生的“拐点论”。

随着潘石屹先生的爆料，便出现不同的声音。

中国人民大学商学院教授俞明轩表示：“是否真有三分之一的开发商在‘只倒土地不建房’，是很难界定的。”

中国社科院研究员杨重光也说：“不知其‘三分之一’的数据是从何而来？但情况比较复杂，需要具体问题具体对待。”

全国房地产经理人联盟副秘书长陈宝存，则在博客中称：“房企土地储备量不是大了，而是小了。”

可据统计显示，1998至2008年的十年间，全国范围内用于房地产开发的土地购置面积达到31.3亿平方米，而截至2008年底全国土地开发量则仅为19.4亿平方米。换言之，仍有近40%（12亿平方米）的土地滞压于发展商手中。

而北京市土地储备中心主任助理周同伟表示：“截至10月20日，北京已经推出114宗地，944公顷。今年出让土地的面积是去年的两倍，普通住宅出让的面积是去年同期的157%。北京的住宅开工面积不升反降。今年一到九月，北京住宅新开工面积为713.4万平方米，比去年同期大幅度下降29.9%。”

笔者认为：不管有没有三分之一的开发商在“只倒土地不盖房”，但开发商囤地、倒地的情况确实存在。囤积的土地多了，房子就建少了，市场上房子的供应量自然就会少。可真有“三分之一”的开发商在“只倒土地不盖房”的话，那将是可怕的。如果开发商都炒地不建房，那房地产泡沫也就达到了极致。其资产泡沫的风险，同时还会转嫁给股民。

为何面对“土地倒爷”政府不出手？

其实这非常明显，在这种对土地开发权的垄断之下，开发商的目的就是通过“囤地”来拉高房价，而房价上涨又拉高了地价。而拉高地价后，地方政府便可以从中受益。“土地倒爷”的存在，与权力腐败也有很大的关联。另一方面，如果土地储备的量大，房企在上市时，市值就会大。还可以增发，增发就又可以回来钱。

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