房价高企购房需求转为租房租赁市场量价齐升

http://esf.cq.soufun.com搜房二手房网 2009 年11 月6 日新京报

[摘要] 往年的10月份通常是租赁淡季的开始,但是今年的租赁市场却延续了9月份的热度,甚至还有所升温,租赁成交量和租金都表现出上涨之势。业内人士认为,受买卖市场房价高企等因素影响,今年的租赁淡季明显推迟。

往年的10月份通常是租赁淡季的开始,但是今年的租赁市场却延续了9月份的热度,甚至还有所升温,租赁成交量和租金都表现出上涨之势。业内人士认为,受买卖市场房价高企等因素影响,今年的租赁淡季明显推迟。

租金已连涨两个月

北京美联物业市场研究部统计显示,从该公司成交的租赁业务来看,9月租赁成交量首次出现了2.8%的上涨,均价更是出现了8.5%的上涨,达1820元/套。10月租赁成交量继续上涨,涨幅达到了8.6%,为9.2万套左右,而租赁成交均价则首次突破1900元,上涨幅度达4.4%。

　在链家地产成交的租赁情况则是,租赁成交量与9月相比基本平稳,但普通住宅平均租金环比上涨1.5%左右。

与9、10月份租赁市场形成鲜明对照的是买卖市场成交量的触顶回落。据北京房地产交易管理网数据显示,9月楼市总成交量(包括一手房及二手房)为47706套,虽然比8月的46870套有所上涨,但比7月的49464套依然有所下降。而10月则出现了明显的大幅度下滑,仅成交了39977套。

部分购房需求转向租赁市场

“买卖市场的明显降温,是租赁市场在9、10月升温明显的最重要原因”,美联物业市场研究部总监张大伟分析认为,目前买卖市场上以投资性需求为主,而刚性需求已经因为房价太高,而出现了明显的观望,这使得很多买卖需求转移到租赁市场。仅10月买卖市场的成交量就比9月下滑了近7000套,部分本来的购房者在租赁市场成交,使得10月的租赁市场继续延续9月的回暖。

而租金的持续上涨,还受到需求层次提升的影响。作为原来买卖市场对应的需求因为观望转移到租赁市场,这部分人群收入比较高,所以需求的房源以中高档为主,这在一定程度上提升了租赁市场的平均价格。

链家地产分析认为,一居室和两居室成交占比上涨6%左右,达到近85%,这也是推动10月租金走高的主要原因。

地铁4号线两端成租赁成交热点

据多家中介公司反映,10月租赁市场最火的莫过于刚开通的地铁4号线沿线。租赁市场不同于买卖市场,交通利好对于买卖市场的刺激可能要提前1-2年,而租赁市场明显要等交通开通以后才缓慢释放。

9月份开始,4号线沿线的租赁市场明显升温,到10月则迎来大爆发,国庆的长假也使得很多租赁客户有了看房的时间,南城马家堡、北城西苑等4号线两端原来价格比较低的板块,成交供不应求,部分房源供需比甚至达到了1:3。菜市口、魏公村等原来就是租赁热点的区域,成交价格在9月已经出现明显上涨的情况下,10月份继续上涨了5%左右,现在的两居基本要在2600元-2800元/月左右。

除了地铁4号线周边以外,北部区域的中关村、亚运村、安贞等地,南部的洋桥、木樨园、方庄等地,西部的公主坟、航天桥等地,东部的望京、左家庄等地,也都是近两个月租赁成交的热点区域。

-市场预测

11-12月租赁市场可能出现淡季

美联物业认为,因为买卖市场一系列优惠政策的到期可能促使市场成交大涨,这将影响很多租赁需求转移到买卖市场。同时,因为供暖期的到来,部分空置的前期投资房产业主可能为了减少损失而选择将房源出租,这将使北京租赁市场房源有一定程度上的增加,使得11-12月北京租赁市场可能进入相对的淡季。但到明年1月份,租赁市场则将可能因为买卖市场的骤冷而继续升温。总之,北京今年租赁市场的冷暖,更明显地受到买卖市场的影响,往年的成交旺季因为买卖市场的大热而出现冷淡,而往年的成交低谷,则因为买卖需求转移则明显升温。

链家地产认为,从需求走势来看,由购转租的需求并不能从根本上扭转租赁淡季的势头。今年租赁交易市场真正表现出淡季特征将从11月份开始,这也与租赁市场有着明显季节性变化、一般春节前的三个月为租赁淡季的特点相符合。