投资需求“杀回”楼市深圳楼市成交市场放量

http://esf.cq.soufun.com搜房二手房网 2009 年11 月6 日黄树辉第一财经日报

[摘要] 张伟表示，目前深圳房地产需求中，仍以投资需求占主导，因投资需求产生的购房比例超过一半。“购房者持币观望的状况依然没有得到根本改变，其主要是因为房价脱离了市民的购买力，目前购房者观望已超过3个月。”但他预计这种局面不会长久下去，通常在3至6个月之后，观望局面有可能会打破。

投资客占比一半

房价的下跌正像房价的飙升一样，每一次变化都让购房者深感不安。期待了大半年后，深圳市民周炜听到房价下跌的消息后却无法兴奋起来，因为他在第一时间奔赴位于梅林关口的一套新楼盘后发现，这套他观望已久的新房价格丝毫没有松动。

坚挺的房价和越来越少的选择余地，让周炜的购房梦想依然遥遥无期。而对于开发商而言，在加息预期和二次房贷优惠政策有变的传闻影响下，后期市场或平添更多变数。

豪宅比例减少拉低均价

来自深圳市国土房产部门的最新数据显示，今年10月深圳新建商品住宅销售均价为20234元/平方米，比去年同期上涨59.25%，环比9月份下降了3.37%。同时，成交量却较9月份大涨五成。

这也是深圳一手房价格在连续7个月一路疯涨之后，今年首次掉头下探。

根据上述统计，10月份深圳市新建商品住宅销售面积为49.69万平方米，环比9月份增长49%，比去年同期增长46.15%。而今年1至10月，深圳市新建商品住宅共销售553.26万平方米，比去年同期增长101.45%；新建商品住宅销售均价为14734.6元／平方米，比去年同期上涨11.48%。

中原地产深港研究中心总监张伟向CBN记者表示，深圳一手房价格在10月份出现回落的原因主要来自结构变化，因为统计当期的豪宅成交量减少，导致整个市场均价出现下滑，但房价的基本面并没有发生根本变化。

深圳综合开发院旅游和地产研究中心主任宋丁此次持相同看法。他表示，此前的几个月，深圳房地产市场中销售的楼盘中大户型及豪宅比例偏高，把整体房价拉升很多。“其实数据表现并不太真实，均价容易扭曲市场真实情况，尤其是在成交量较小的情况下均价反映的情况越不准确。”

自今年3月份以来，深圳商品住房价格开始一路上扬。9月份深圳新房销售均价更达到了每平方米20940元，创下历史新高。而从2007年的均价12000元/平方米到今年均价超过20000元/平方米，深圳只用了不到一年时间，涨幅高达90%。

深圳房价创出历史新高，主要与豪宅和高价盘的拉动有关。深圳市规划和国土资源委员会在其网站发布的《2009年1-8月深圳房地产市场分析报告》显示，8月份，深圳90平方米以下的住房价格为12614.41元/平方米，环比上涨4.93%；90~144平方米的住房价格为13782.94元，环比上涨13.10%；144平方米以下的住房价格为32094.34元，环比上涨53.48%。由于90平方米以上住宅销售面积占全市销售面积的比重达到了50%，因此8月份房价上涨主要是由于大户型住宅入市带动的。

伴随均价的走低，成交量也相应放大。宋丁认为，深圳房价依然处在高位盘旋，成交量的放大跟年底的政策预期不无关系。他同时表示，近期二次房贷优惠政策有变和市场加息预期的传闻越来越多，成交量回暖或许是暂时情况。

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