房贷变数下的理财之道

http://esf.cq.soufun.com搜房二手房网 2009 年11 月6 日李佳鹏经济参考报

[摘要] 最近一段时间，有关银行可能会对基准利率基础上下浮30%的优惠房贷利率叫停的消息成了众人关注的焦点，对政策预期的不确定让不少购房者产生了疑虑。尽管目前尚无权威定论，接受记者采访的业内人士普遍认为，消费者应“未雨绸缪”，并给出了具体建议。

“听说购房贷款优惠政策快要到期了，也不知道明年是什么情况，真不知道是赶‘末班车’还是再观察一段时间。”来京工作已3年多的李先生困惑地说。

和李先生的困惑相同，最近一段时间，有关银行可能会对基准利率基础上下浮30%的优惠房贷利率叫停的消息成了众人关注的焦点，对政策预期的不确定让不少购房者产生了疑虑。尽管目前尚无权威定论，接受记者采访的业内人士普遍认为，消费者应“未雨绸缪”，并给出了具体建议。

房贷优惠取消？

最近一段时间，关于房贷利率七折优惠将取消的传闻在一些房产中介和银行间流传，这引发了业内外的广泛关注。记者采访发现，目前尚没有正式通知，取消与否也没有权威说法。北京伟嘉安捷投资担保有限公司相关负责人告诉记者，与之合作的10余家内外资银行，都尚未接到取消首套住房房贷利率下浮30%的通知。

记者了解到，2008年，整个房地产市场走势低迷，为了鼓励住房消费，“七折利率优惠”这一暖市政策于10月出台。该政策规定，金融机构对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房提供贷款，其贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为20%。

有分析认为，房贷七折利率等优惠政策的推出，直接促进了潜在隐性需求的显现，使2009年购房成交量显著上升，对市场回暖起到了积极的促进作用。

北京美联物业市场研究部总监张大伟分析说，在2008年底前房贷利率实行的都是基准利率八五折的优惠标准，因为房地产贷款的特殊性，抵押物价值比较高，而且贷款额度也比较高，属于银行的低风险业务，所以贷款一直执行的是低于基准利率的优惠利率。而2009年为了拉动刺激房地产消费，出台了七折利率优惠，使得商贷的利率仅比公积金利率高0.29%。经过1年的暴涨，这一优惠政策很可能恢复到去年底的八五折优惠。

政策走向虽然暂无定论，不过业界普遍担心，七折利率优惠等政策一旦不续行，产生的影响将非常之大，甚至将可能引起市场走势发生转变。

记者发现，传言引发的一些效应已经开始显现。部分有刚性需求的购房者为避免因优惠政策取消，已开始抓紧购房赶“末班车”。

优惠利率若叫停还款额将略增

对于普通消费者来说，政策变化的最直接影响是购房成本的提高。如果从2010年1月份起房贷市场30%的优惠利率取消，恢复到2008年以前下浮15%的房贷优惠利率，对于借款人来说，每月的还贷额以及总利息会增加多少呢？

伟嘉安捷的企划主管吴昊给记者算了一笔账，以贷款60万元20年为例，八五折与七折房贷优惠利率相比，月还款额将会上涨290.30元，总利息差额增加69671.23元。

吴昊说，一旦政策下发，短时期内还是会对首次置业购房人群的心理造成一定影响，但从长远角度分析，中国的利率还未像国外那样市场化，主要由央行统一掌控管理，所以不论如何调整，老百姓还是能够接受的，不会对房地产市场乃至房贷金融市场造成太大影响。

她强调说，值得关注的是，如果房贷七折优惠利率取消后，政策的实施点及实施对象如何确定将是关键。是新房贷按新政策执行，老房贷按老政策执行，还是全部实行八五折优惠利率，有待政策的进一步考量。

和乐观的预测相比，“链家地产”市场研究部认为，从某种意义上说，一旦最低七折的优惠利率不再执行，相当于购房成本增加了一成，在当前房价处于高位、六成以上购房者处于被迫购房的状态下，骤然增加的较高贷款成本，将起到很强的抑制新增需求的作用，至少会影响六成以上人群推迟购房。与此同时，持有成本超出预期将可能造成抛售。

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