迪士尼效应下的楼市狂欢谁为高昂地价买单？

http://esf.cq.soufun.com搜房二手房网 2009 年11 月5 日中新网

上海市政府新闻办4日宣布了“上海迪士尼项目申请报告已获国家有关部门核准”的消息。同一天，两迪士尼概念地块均以天价拍出，商业地块溢价率高达427%。“迪士尼效应”助推了上海楼市，凡是与迪士尼挂钩的开发商都开始狂欢，尽情享受这一盛宴。然而狂欢背后，风险犹存，如此高的地价，谁来买单？又需要透支几代人的消费才能赚回来呢？会不会步香港的后尘？

有数据显示，“迪士尼可能落沪”消息传出后，浦东川沙的土地价格便直线上涨，房价也在两三年间从每平方米2000元-3000元上涨到现在的每平方米13000元，涨幅在300%以上，远超同期上海全市78%的平均涨幅。

中原地产提供的数据则显示，和“迪士尼概念”相关或者沾边的二手房房价，今年3月-10月间总体上涨超过30%。上海楼市借迪士尼概念一路疯涨。而在昨天拍出的住宅地块和商业地块，更是将楼板价推到了1.4万元大关。出现了 “面粉贵过面包”的情况，我们不禁要问，如此高得地价，谁是最后的买单者，是开发商，抑或是消费带动，还是转嫁到股市向股民要钱。

警惕迪士尼经济效应被高估实际存在不确定性

上海迪士尼乐园具有得天独厚的优势，内地数以千万计的游客提供了“票房保证”；同时有了前5家全球乐园的运营经验，上海迪士尼也能更快克服文化“水土不服”的问题，但并不能消除各方面的质疑。据迪士尼公司今年7月底公布的第三财季业绩报告显示，受经济危机影响，全球迪士尼主题公园业务第三财季的净利润下降19%，为5.21亿美元，销售收入下降9%。曾有传言说上海迪士尼门票定在300元成为全球最低，另外上海迪士尼能否符合中国人消费习惯还有待观察。上海迪士尼如何赚钱成为普遍关注的话题。

有媒体报道，迪士尼或将催生万亿GDP蛋糕，听起来似乎令人振奋，但事实是否真能如愿还存在很大不确定性，今年1月，上海市市长韩正首次透露，上海迪士尼乐园项目与迪士尼公司已经基本取得原则一致。年初，美国迪士尼公司和上海市政府签署合作的财务和法律框架协议。美国迪士尼公司将持有上海项目43%股份，上海市政府下属合资企业则控股57%。具体合作方式将会进一步磋商，鉴于香港迪士尼外资提出的不平等条约，上海的具体合作方式还有待关注。

闾丘露薇在接受采访时介绍，香港特区政府开始预计迪斯尼可以带来1480亿港元的经济效益。但是到现在为止，只有1173亿，比预期少了将近300亿港元。人数上也比原来的预期少了很多。香港迪士尼效应显然被高估了许多。也有媒体报道，至今香港迪士尼运营仍然处于亏损状态，只是亏损数目不得而知。依靠消费带动获取利润从而带动房地产发展恐怕还需要几代人的消费能力积蓄。

上海楼市透支未来溢价空间存在风险

正如上文所述，迪士尼落沪消息一公布，周边地价便出现了天价竞拍，连开发商都直言高得离谱，但参与竞拍的企业不乏名企，有分析认为，迪士尼项目将从三方面利好上海楼市(促进周边配套发展，带动GDP增加人均收入，住宅需求增加)，但事实未必如此，依靠房地产市场来消化高昂地价显得有些力不从心。

业内人士分析，迪斯尼周边地价可能会有一点影响，但影响不会太大。目前受此利好消息影响，当地房价已在高位，或已透支未来溢价空间。同时，这一概念仅对川沙地区的住宅产生影响，并不会由此而推高整个上海市的房价。以东京为例，90年代日本经济泡沫和地产泡沫同时破裂，虽然东京迪斯尼依然成功，但是并不能阻挡日本房地产市场的下滑。

有分析认为，“面粉贵过面包”的场景又再度出现，必然导致周边房价的过快上涨。但不会改变整个上海房价，迪士尼效应确实带动了周边楼价飚涨，但同时也有业内人士表示担忧，迪斯尼概念的号召力，也恰恰反映出了迪斯尼概念的盲目性和泡沫。因为从居住的角度来看，居家所需要的交通、医疗、学校、生活性商业都不会因为迪斯尼而有明显的改观。此次该地块的地价仅以迪斯尼的概念而出现如此涨幅，盲目和泡沫的成份已十分明显。随着项目进入运营，试问有谁愿意住在如此繁华嘈杂地段，即使住房价恐怕也会很高，普通百姓也买不起，富豪也不会选址在此吧。

永安信国际投资董事局主席乔志杰在接受采访时表示，迪士尼对房地产行业来说，没有根本性的带动，尤其是对商品房。迪士尼周边的商品房，应该降价而不是涨价。

综上所述，迪士尼效应所带来的经济效应似乎并不是想象中那么乐观，中间还存在很大风险，潘石屹认为“迪士尼概念”对周边商业地产的价值提升究竟有多大很不确定，或许远不如一个交通枢纽中心的建立对周边物业价值的提升。而法国、日本等国的迪士尼项目也都是建立在远离市中心的地方，建成多年后也没在其周边掀起房地产开发热。香港在迪士尼洛城之前房价也出现了大涨，但项目落成之后泡沫消失，房地产并没有出现火爆时增长。上海迪士尼能够打破常规，异军突起。

受益于迪士尼效应所产生的楼市狂欢，地王产生，房价飙涨，将从何消化摆在了我们面前。近日不少媒体报道，近三分之一的开发商炒地皮做“倒爷”赚取大额利润，而又有业内人士分析，这次上海地块拍卖，鉴于中美合作还需要进一步磋商，而实际进入开工还尚需时日，川沙地块必定会晒晒太阳，但愿这次上海土地市场不会玩“炒地皮”的游戏。而当土地也成为开发商投资的工具、高昂成本无处消化的时候，会不会转嫁到股市呢。

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