房产证上咋写名？详解你不知道的婚姻房产问题

http://esf.cq.soufun.com搜房二手房网 2009 年11 月5 日网络

房产给婚姻加多重的砝码

10月，冷暖皆宜，秋高气爽，仿佛是一个为结婚而定的月份。相信很多人都收到了一沓请柬。奋力游到对岸，这些新人们可是闯过了重重考验。今天我们关注的就是其中的大考之一：“你的婚房怎么署名？”当婚姻遇到房产，房产给婚姻加多重的砝码？

房产庇护婚姻

有人说婚姻像一场交易，以物易物，只有双方都觉得值得的时候，交易才会最终完成。所谓“值得”正是彼此的砝码匹配或相似。而在这场交易中，女人的美貌，男人的房产都是加分项。有没有房子、房子的位置、大小，是否全款等都直接决定了男人在婚姻市场中的地位。或许这说法颇为世俗，但看房市现状，恐怕没人能完全否认这一现实。

开始婚姻意味着开始脚踏实地走入柴米油盐的生活琐碎。恋爱可以虚无，而结婚却需要实实在在的物质去支撑和容纳。有人曾说过，对女人而言，一间房子，是远比任何甜言蜜语都更为诚恳的爱情表白，也是比任何表面风光都更为有力的能力担保。两人合力经营一个空间便是对婚姻最大的承诺—男人诚心诚意地提供栖息之地，女人则燕子垒窝般衔来种种细碎，把家装得饱满和生动—从具象和抽象来看，都是两人心甘情愿地付出爱与心血。

这是最传统的模式。当然随着现实的变化，空间的提供开始有了更多元的形式。这是后话。

有了共同的空间，从此，有两个人下班总往一个地方奔去；从此，不管多晚这个城市都有一盏灯为你亮。这个地方，开心了，它记录你的欢声笑语；难过了，它抚平你的忧伤；累了，它是一个避风的港湾；关上门就是自己的天地，打开门，家的味道也可以延伸到很远。这些大概就是为什么这么多人要在结婚的时候合举家之力、咬紧牙关买下一处房产的原因。而更现实的是，在中国，买房子也是为了下一代。在一个城市没有房产，小孩出生连户口都上不了，更别提之后的上学。好地段的房产还意味着能提供好的受教育机会。自己可以苦，孩子万不能受委屈。

于是无论如何，没房不行。

新人买房

理财师说

准新人买房一般都有明确预算，但是知晓自己每月的现金流状况和每月还贷承受能力的人却不多。中国银行的理财师唐晓娟介绍说，年轻人第一次买房，在贷款的前几年，尤其是前5年间一定要争取多还款，使总贷款中的本金基数下降，这样在剩余的贷款中利息负担会减小。从理财的角度来说，每月房贷支出不宜超过总收入的50%，而事实上这也是银行规定的房贷上限。考虑到还有其他消费支出，其实更合理的比例是：个人以及家庭的整体消费中，包括房贷在内的负债支出与收入比控制在55％以下。即如果贷款个人（或家庭）月收入为20000 元，假设贷款人已经有了其他债务每月要还款5000 元，则房贷每月还款额最多不能超过6000 元，这样才有持续的还款能力。常规的情况有一个更简洁的计算公式：每月还贷能力＝家庭月收入×30 ％。理财专家还提示，应该尽量选择10－15 年为还款年限，因为这种还款期限下的贷款利息率比较适中。

对于部分新婚购房人群来说，小户型仍是最佳选择，本刊曾做过小户型房产投资调查。调查发现小户型、微型房由于总价低、月供负担较小、一般情况位置较好，成为准新人购买比例较高的一种房型。而且小户型投入资金少，易掉头，新人可以选择过几年经济条件较好，或实际需要发生变化时—也许二人世界变为三口之家，也许因为工作地点变动—换房出售或出租。因为这其间间隔的年限可能不会太长，所以新人在第一次买房时应重点兼顾投资潜力。好地段、交通便利是承载小户型价值的一大支撑；CBD 、金融街、产业园、名校一带因为聚集的高级白领、外籍人士较多，所以小户型也较有需求市场。

买房署名

律师说

两人终于要在法律的庇护下、在同一个空间开始更长久的生活。然而，相信房子的署名让很多准新人颇为头痛，这关乎感情，

记者就此主题采访了北京济源律所的范昕律师。范律师为大家详解了署名与产权的关系。范律师介绍说：《物权法》规定，物权的成立采用登记制度，即登记在谁名下就是谁的财产。因此，署名是一个相对很重

NOTICE

要的事情。现在共同财产的认定是以财产获得的时间—婚前或婚后获得—来确定，婚前获得的财产，始终归个人所有。之前法律规定共同生活超过8年即被认定为共同财产，现已不适用。

更涉及利益。谁出首付、如何还贷、署谁的

具体出资形式和署名主要有以下几种情况

名字，还有“你愿意为没署自己名的男方婚前房产装修吗”，凡此种种，处理不当，都会让好事将近的男女们分道扬镳。

广州的张先生和女友恋爱近七年，感情很好。就差买个房子、把婚结了，这段姻缘便修成正果。买房，男方家里说给100 万，并暗示只写男方一个人的名字作为婚前财产。张先生和女友两人的眼界颇高，看上眼的都是120 万～150 万的房子。这样原先的购房款就出现了一个缺口。女方建议说20 万～50 万缺口部分用公积金贷款，男方表示同意，但是就房产证的署名两人的意见却有了分歧。女方认为两人都出钱，“当然写两个人”；而男方则认为他家出100 万，是购房款的“绝大部分”，得写他一个人，甚至写他父母的名字也是“理所当然”。两人彼此不愿妥协。这样结婚的事就僵在那了。

这样的事情生活中很多，换做你会如何做？

1如果婚前的房产，一方全款支付，那么婚后也属于个人的婚前财产。

2如果房产是婚前一方付首付，婚后贷款支付余款，则房屋产权归该一方所有（即使在婚后用共同财产支付了剩余的购房款，也不影响房屋产权的归属）。只是在这种情况下，另一方有权就婚内所还贷款的一半主张权利。至于婚内房产增值部分的划分并无明文规定，判例中既有认定为夫妻共同财产而平分的，也有认定为房屋产权一方个人财产的，从既往判例来看，以第二情况为主流。

● 李涛婚前首付款50万买了一套100万的房产，并办下产权证。结婚时房产升值至150万。婚后夫妻共同还贷50万。贷款还清时，这套房产价值200万，若财产分割，则李涛有房子产权，但需要补偿给女方25万(或者50万=25万还贷+25万升值收益)。

详解：李涛有产权100万包括50 万(贷款）和50 万(首付)，结婚时房产增值到150万，贷款还清时房产价值200万，但女方只能得到使用共同财产还贷的部分（50万/2=25万元）

3如果是婚后购买房产，则首先，无论房产证上署谁的名字都属于双方共同财产，双方平分、共同享有升值部分；房屋价值，应按市场现价计算，不是按购买合同金额计算。其次，权益和债务部分。因为涉及贷款，所以，要首先把未还贷部分除去。比如，一套房子购买价是100 万，首付30 万，贷款70 万，现值120 万，未还贷款是60 万，夫妻可以分割的价值就是60 万（120 万减去60 万），则每人可得30 万。取得房子的一方应当付给未得房一方30 万，得房方继续承担未还贷部分的本金和利息。

October 2009 125

房产ESTATE

Plan

就生活中经常出现的一方父母赠与房产的情况，范律师表示，赠与行为要具有法律效力，当事人必须按照房产赠与的有关特殊要求和程序办理正式的手续。婚前以赠与的方式过户给一方，属于一方的婚前个人财产；婚后以馈赠的方式过户给一方，默认为夫妻共同财产，但若赠与时签署一个协议，指明此房只赠给其中一人，那么婚后的赠与也属于个人财产，不是夫妻共同财产。范律师特别提到，赠与是财产转移的一种手段，过户是财产转移的实现方法。即不管是赠与还是别的转移方式，只要产权发生变化，就有过户这一程序，就会产生相关费用。

TIPS 房产赠与是指房屋所有人将房屋所有权无偿赠给他人的行为。

房产赠与产生的税费主要包括

●土地出让金（房改房）

● 转移登记费，每宗80元

● 转让手续费

● 契税，房管局评估价的3％

● 印花税，房管局评估价的0.5％

● 其他