二手房营业税减免快到期买家卖家赶搭末班车

http://esf.cq.soufun.com搜房二手房网 2009 年11 月5 日刘乙端古优裕东江时报

两年以上普通住房营业税减免，是去年年底出台的救市政策之一，执行日期暂定为今年1月1日至12月31日。随着最后期限的逼近，一些购房者和房主也明显忙活起来，赶着在优惠窗口关闭前达成交易。

2008年年底，国家为了拯救楼市出台二手房营业税减免政策，执行时间为2009年1月1日至12月31日。在这一期限内，房产证在2年以上的二手房交易时，可减免5.55%的营业税。如今距离营业税减免到期只剩下两个月不到。政策到期后，满2年、不足5年的普通住房交易将必须多付一笔不少的营业税。

“明年减免营业税的可能性很小，如果觉得房子可以的话还是尽快定下来吧……”在市区一家房产中介门店内，工作人员正在劝说购房者。记者在采访中发现，随着二手房营业税优惠进入倒计时，一些房主、买家更加频繁地收到中介的电话，中介以营业税为突破口向买家、卖家进行游说。

润地地产经理陈军告诉记者，今年以来，在一系列优惠政策的刺激下，二手房交易一直比较火爆，由于优惠政策接近尾声，之前还有些犹豫的客户对此更加在意，并有搭末班车的想法。同时，许多房主也开始挂单，二手房房源较前期增加一成以上，而近期二手房成交量开始大幅上涨。

陈军认为，优惠政策一旦取消，对二手市场的冲击是比较大的。从今年成交的情况来看，很多客户都是因为二手房成交费用降低而选择二手房。一旦该政策取消，则二手市场与一手市场竞争的优势将大大减弱。“如果营业税优惠政策收回，将会令买家的置业成本有一定程度的增加，可能会对经济能力较低、价格敏感度较高的置业者入市产生一定的减缓作用。”

市民

买与卖都是个问题

在二手房的交易成本中，营业税占了很大比例。记者随机调查发现，绝大多数受访者都肯定地表示营业税的优惠对自己 “很重要”，但被问到“近期是否有买或卖二手房的打算”时，约七成受访者心情很矛盾，表示“看看再说”。

家住市区下埔的市民周女士从今年年初起就一直在寻找合适的二手房，为明年即将到惠州生活的父母准备住处。“条件其实也不高：80平方米左右，总价约30万元。”周小姐说，本来周边小区这样的房子挺多，但由于这段时间房价涨得太凶，价格有点难以接受。二手房营业税减免马上就要到期，让周小姐有点着急。“我咨询过二手房中介公司，他们说一般二手房交易中，营业税名义上由卖方承担，但卖方大多都会要求‘净得款’，营业税款事实上都由买房者承担。这样一来，一旦取消营业税减免，那就意味着我买房的成本要增加了，我该不该趁现在赶紧入手一套呢？但也有人说，房价马上要进入调整期，如果现在买了，以后房价又掉下去了，岂不是更亏？”

“现在我就想着是不是可以出手了，主要是考虑到营业税减免的问题。”市民李小姐一直打算出售自己在东湖花园的房子，然而看着今年房价上涨，李小姐一直舍不得出手。李小姐说，现在惠州楼市还处在上涨通道，二手房交易营业税减免恐怕无法延续到明年。“到时候卖房多了一大笔税费，卖房的收益可能会因此而缩减。”

记者算账

营业税减免前后税费差数万元

营业税减免政策结束后，到底会给二手房交易增加多少成本呢？记者算了一笔账。结果显示，5年以内的次新房都会或多或少受到影响，而房屋总价越高，增加的税费越多。而5年以上的房产，由于交易时需要缴纳的税费中只有契税和个人所得税，并不涉及营业税，所以没受影响。

由于营业税减免政策影响较大的是5年内的房产和2年内的房产。假设某房产以60万买进，100万卖出，分两种类型计算可得出，在营业税减免前后，房龄不足2年的房产所缴税费相差3.8万元，房龄满2年但不足5年的房产所交税费相差6万元。