上海迪士尼尚未开建周边小镇房价飙升或已透支

http://esf.cq.soufun.com搜房二手房网 2009 年11 月5 日国际金融报

[摘要] 受益于迪士尼项目落户川沙的消息,川沙,这个目前还没有地铁直达、离上海市中心有两个多小时车程的郊区小镇,房价已经从2004年初每平方米3000多元一路飙升至当前1.4万元左右。

“新嫁娘”川沙新市镇A08-03地块折合楼板价高达1.4万元/平方米,意味着最终建成的楼盘单价可能接近每平方米2万元。

迪士尼尚未开建,周边地块已提前升温。“迪士尼项目离我们小区19公里,开车20分钟左右。对我们小区有影响吗?”这是记者在某房产网看到的热门帖标题。现在,所有和川沙沾上一点边的业主已开始关注自家房产的未来。

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住宅飙价或已透支

受益于迪士尼项目落户川沙的消息,川沙,这个目前还没有地铁直达、离上海市中心有两个多小时车程的郊区小镇,房价已经从2004年初每平方米3000多元一路飙升至当前1.4万元左右。

数据显示,川沙板块商品住宅成交均价2005年至2009年短短5年内累计涨幅达到48.2%。

同时,“迪士尼概念”也渗透到二手房领域。数据显示,具备“迪士尼概念”的二手房房价今年3月至10月涨了30%。

“从住宅市场看,与奥运及世博的短期效应不同,迪士尼落户,周边配套必将逐步成熟,对当地住宅市场将产生长期利好作用。”戴德梁行综合住宅服务华东区主管伍惠敏表示。

不过,伍惠敏从另一个角度分析,目前受此利好消息影响,当地房价已在高位,或已透支未来溢价空间。同时,这一概念仅对川沙地区的住宅产生影响,并不会由此而推高整个上海市的房价。微观来看,该地区也有可能会因游客太多,导致交通负担过重,反而间接影响住宅成交。

商业地产获利最丰

SOHO中国董事长潘石屹更是看淡“迪士尼概念”。他认为“迪士尼概念”对周边商业地产的价值提升究竟有多大很不确定,“或许远不如一个交通枢纽中心建立对周边物业价值的提升”。潘石屹举例,法国、日本等国的迪士尼项目也都是建立在远离市中心的地方,建成多年后也没在其周边掀起房地产开发热。

杨红旭表示,“迪士尼概念”对楼市肯定会产生正面影响。这一巨大娱乐项目的导入,将使周边产业格局产生聚积效应,从而带动人口、消费增长,使川沙区域房地产需求增加,档次提高。同时,由于游客流量巨大,周边旅游的配套产业如酒店业、餐饮业等将升级,从而刺激商业地产的发展。此外,随着周边市政配套的完善,以及居住环境的改善,会促进区域住宅市场的发展,另外由于此区域就业人群的显著增加,也会导致住宅需求的增加。

但杨红旭也指出,“迪士尼概念”对商业地产的利好大于住宅。他指出,迪士尼项目将吸引大量的高端消费人群,这些人群只具有商业消费价值,而不会对当地住宅市场形成直接促进,“对高端住宅项目甚至会有负面影响。但对于普通住宅项目,属利好消息”。

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