纵容炒地皮是种渎职造成楼市乱相丛生难清净

http://esf.cq.soufun.com搜房二手房网 2009 年11 月4 日杨红旭四川在线

[摘要] 近日,央视报道了北京的土地闲置情况,曝光了市中心一幅宝地,居然被捂了近四年。这块被称为2006年第一拍的工体四号地,当初被李泽楷旗下的盈科拿走,按照土地出让合同,本该于2006年9月20日前开工,2008年3月31日前竣工。可至今仍然还是一个大坑。而且,今年8月21日,香港瑞安建业公告称,购入此项目。

近日,央视报道了北京的土地闲置情况,曝光了市中心一幅宝地,居然被捂了近四年。这块被称为2006年第一拍的工体四号地,当初被李泽楷旗下的盈科拿走,按照土地出让合同,本该于2006年9月20日前开工,2008年3月31日前竣工。可至今仍然还是一个大坑。而且,今年8月21日,香港瑞安建业公告称,购入此项目。

2006年初,此区域住宅价格约为16000元每平米,目前已翻了一倍以上。转手之间,2亿多港币的高差价就被收入囊中。在房地产投资圈内,有这样一种说法:建房子的没开发房子的利润高,开发房子的没有投资房子的回报率高,而投资房产的,又赶不上炒地皮的来得暴利。从成本构成分析,土地是房价的重要组成部分,而且地价的变动幅度远较比税费、建安等其它成本大。况且,近几年全国地价上涨度总体上明显大于房价,从这点上看,地价是推高房价的重要因素。

　实际上,囤地待涨这招儿,早被港派地产商玩得烂熟。上世纪九十年代,在地方政府的热情邀请下,诸多香港地产巨头进入内地,尤其是集聚于京沪穗深等一线城市,拿了许多市中心的黄金地块,但持地多年不开发的,绝非少数。当然,这其中也有1997年金融危机的负面影响,以及地方政府在动拆迁上的滞后。不管如何,低价拿地、耐心待涨,是港商们赚钱的一大法宝。比如,全国最贵公寓汤臣一品、全国最高建筑上海环球金融中心等,开发商皆是1994-1995年间即获得了土地,十年后方才落成。

2003年房地产调控以来,我国的土地管理越来越严,中央文件曾多次提出要实行最严格的土地制度。然而,落实起来却困难重重,清查闲置用地尤其如此。2005年,著名的调控政策“国八条”曾明确规定:对超过出让合同约定的动工开发日期满1年未动工开发的,征收土地闲置费;满2年未动工开发的,无偿收回土地使用权。后来又追加处罚力度:一年不开工按土地出让金的20%进行罚款。

北京盈科地块闲置近四年,却无人过问。另外,国家法律是不允许随意转让土地的。1994年出台的《城市房地产管理法》中规定:按照出让合同约定进行投资开发,属于房屋建设工程的,完成开发投资总额的百分之二十五以上。挖个大坑“装开工”,几年后把项目卖掉,实质是倒地皮。这已属于违法行为,而非仅仅违反部门行政命令那么简单了。

法不责众。对于弱势的民众,有时亦有合理之处;而对于那些通过囤地、炒地谋利的“非良民企业”,就不应这么轻松搪塞了。早在2007年6月,国税总局在解读新政《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》时认为,目前全国已出让的土地有2/3仍处于闲置状态,尤以房地产开发领域土地闲置问题为突出。事实上,近十年来,全国开发商购而未开的建设用地,却高达13亿平方米左右。今年二季度以来,一边是2009新地王纷至沓来,另一边媒体频频指出部分2007老地王依然还是晒太阳。

这种行为的恶劣影响反映在诸多方面。一是扰乱了市场秩序,纵容不良企业,是对那些正当经营企业的不公;二是浪费土地资源,众所周知我国人多地少,城镇建设用地更紧张;三是炒地皮直接推高房价,日本的历史教训是,土地市场投机成风,必然吹出房价泡沫;四是大量土地闲置,人为压制了住宅供应,导致市场供求失衡,房价不涨才怪。五是违法不究,等于鼓励官商勾结,土地环节是腐败高发区,部分地方官员对囤地不闻不问,极有可能参与过灰色交易。

对此该怎么办?除了严格执法外,并无上策。今年以来,国土资源部已下发几个相关通知,但愿能在打击囤地上真正“硬起来”。税务部门也不能有税不征,2007年初就喊着要按四级累进制征收土地增值税,直把开发商吓出一身冷汗——谁知虚惊一场,至今都没落实。2008年出台的《国务院关于促进节约集约用地的通知》要求,对闲置房地产用地要征缴增值地价,国土资源部要会同有关部门抓紧研究制订具体办法——同样是至今没见影踪。

城镇土地的国有属性,造成了地方政府在土地供应环节的垄断地位,同时国家的监管不力,造成了行业乱相丛生。很大程度上可以说,这一切皆根结于土地。囤地行为不除,楼市实难清净。