四人搭伙组投资公司吃下成都一整层写字楼

http://esf.cq.soufun.com搜房二手房网 2009 年11 月4 日阳后彬华西都市报

[摘要] 近日，记者在调查采访中获悉，由个体投资者组合而形成的投资公司开始在成都楼市现身，民间投资正由个体投资行为开始向公司化投资行为转变。这种群策群力、集大家的资源和智慧形成的公司化运营模式，渐渐使投资变成一种产业。

近日，记者在调查采访中获悉，由个体投资者组合而形成的投资公司开始在成都楼市现身，民间投资正由个体投资行为开始向公司化投资行为转变。这种群策群力、集大家的资源和智慧形成的公司化运营模式，渐渐使投资变成一种产业。

日前，李先生在位于成都市中心某地铁口附近看好了一即将发售的写字楼宇。经过多次实地踩盘后，李先生对该写字楼所处的口岸和物业价格都非常满意，但让他为难的是开发商目前接受预定的条件：只针对购买整层的个人或单位。李先生算了笔账，要购买整层楼宇，需要资金达3000余万元，以银行按揭首付五成计算，也需要1500万元。如此大笔资金单凭他个人实力显然无力而为。于是，志在必得的李先生开始奔走于自己朋友圈内，准备游说有志愿投资该楼宇的朋友共同“吃下”一层。几天下来，李先生找到了好友王某、陈某和钱女士，基本达成了4人平均出资三四百万元，以组合投资的方式先买下该写字楼宇的一整层，再按照出资多少进行产权分割。

记者在采访中发现，目前市区内口岸位置稍好的甲级写字楼宇，开发商一般在前期发售时首要考虑的是将楼宇整层或团体出售，这样有利于楼宇前期的营销氛围营造、形象提升以及资金的最大化回收，往往此阶段的楼盘售价也是比较合理的。而当写字楼宇到了中、后期销售时，开发商再考虑进行开零面积发售，而此时的楼面价格也历经几轮涨幅，楼价已变得高不可攀。“我们之所以考虑组合投资拿下该黄金口岸写字楼的整层物业，主要是因为开发商在不开零整层发售，而我们每个人在资金有限的情况下的无奈之举。一则可以享受到开发商的稍低价格，争吃投资‘头啖烫’；二则是组合买下整层楼，便于今后的整体租赁和经营等，以实现投资收益的最大化。”李分析并认为，在现在商业物业投资潮风起之际，类似他们这样的组合投资，顺势而为之的民间投资行为屡见不鲜，大大促进了信息源、资金流和投资收益的良性互动。

规范操作投资公司现身楼市

从事房地产行业10余年的林某，目前正忙于奔走在工商和银行之间，他和杨先生、刘女士、冯先生等人合伙成立的某投资公司已经进入到最后的办证阶段，注册成立近在咫尺。据了解，以林某为发起人的投资公司，成员包括律师、房产、媒体等从业人员，大家凭借着对整个房产行业的熟悉和了解以及对投资的共同认识而决定成立投资公司，实现投资的公司化。据悉，一旦公司注册后，林某等人将把先前在城西、城南分别投资的商铺、高端住宅等资产组装到某投资公司中，按照各人的投资金额多少占取公司多少股份，以实现投资行为的公司化、投资收益的规范化。

“我们公司在注册的同时，‘股东们’对目前在中心城区一在售写字楼非常感兴趣并对该楼进行了两次考察，拟定买下半层或整层楼，如果成交成功的话准备也把半层或整层物业组装到公司里，以此壮大新公司的‘业绩’。”林某兴奋地认为，现行的投资模式应当打破过去“单打独斗”的投资行为，秉承公司化的运营模式，实行规范化操作。林称，随着房地产市场的健康发展，国家对房产金融的政策和监控力度也将日趋严格，加之现在房地产市场的走势仍存在许多不确定性因素，使得个体投资者的投资收益和投资风险也如影相随。目前，在成都楼市量价齐升的市场条件下，投资任何物业动辄上百万和上千万，而靠个人的财力和社会资源关系毕竟是有限的，只有群策群力，集大家的资源和智慧形成良性互动，按照投资市场化和公司化的运营模式，才能实现投资收益的最大化和多元化，进而使投资变成一种产业，与整个楼市一同健康成长。

组合投资风险尚存

尽管由自然人组合投资而成立的投资公司初现成都楼市，以林某为代表的投资者在成都房产投资市场上首吃“螃蟹”，信心满满，但是业界对其组建投资公司进行房产投资，似乎还是存在许多担忧和质疑。

成都某专业房产营销机构负责人认为，房产投资如果按照公司化运营，一旦实现买卖交易的话，除了正常的房产交易方面的税外，所得税可能还严格些，公司卖房就不能走赠与、低价等途径，受监控多点，势必将使得整个交易成本大大增加。不仅如此，因为是公司行为，投资的一切物业其产权应当为公司所有，如果一旦公司的投资人或与合伙人出现分歧要求分撤，那么原来整层或整体物业的产权也要随之化整为零，又变成了个体投资，这样不但会影响物业的整体性，给经营者带来麻烦，更重要的是影响投资收益和造成投资纷争，使物业的投资价值大打折扣。因此，该负责人认为，目前由自然人组合而成的投资公司，和真正的实体经济公司不一样，实际有点像个体投资者的联盟，操作起来会有些困难。

成都某律师事务所程律师则认为，根据公司章程和公司法规定，公司法人有对公司的财产（投资物业）进行处置和变更的权利。但作为由个体投资人组合而成的投资公司，每个人的投资金额是可以确定在具体的物业产权面积或物业单位上的。投资公司股东如果发生分歧要求退出的话，公司法人将如何操盘和分割物业？公司股东的利益又如何保全等等？针对诸如此类的问题，程律师认为，组合投资（投资公司）有风险，亟待相关法律的完善和行业、投资者的自律。（完）

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