二次房改甚嚣尘上已过10岁的房改何去何从

http://esf.cq.soufun.com搜房二手房网 2009 年11 月4 日新华网

[摘要] 据报道，以住房和城乡建设部领导牵头，住房公积金监管、住房与改革发展和政策研究等相关司局一把手参与的调研小组，已开始调研十年房改的得与失。目的在于谋划下一步住房制度该走一个什么样的模式。

据报道，以住房和城乡建设部领导牵头，住房公积金监管、住房与改革发展和政策研究等相关司局一把手参与的调研小组，已开始调研十年房改的得与失。目的在于谋划下一步住房制度该走一个什么样的模式。

住房改革关系到千家万户的切身利益，现实情况是房改解决了旧矛盾，但也产生了新的矛盾，因此，对已经执行十年的房改进行一次阶段性总结——之所以用阶段性，是因为房改还要继续进行下去——不仅必要，而且十分紧迫。

自1998年开始的房改，最大成功之处在于市场机制的引进、政府行为的退出。开发商建房、银行贷款、老百姓买房，解决了行政分配体制长期不能解决的问题。新建的房子多了，开发商富了，银行有了风险最低的收益渠道，老百姓的住房条件也得到了明显的改善。然而，市场不是万能的，市场机制也存在无法克服的缺陷。中外实践无不证明，一旦市场机制与紧缺资源联系起来，产生的将不是社会紧缺资源的合理配置，而是对社会紧缺资源的进一步垄断。开发商囤地惜售、地价房价的轮番飙升，将市场机制的缺陷暴露无遗。

修正或调整现行住房制度，虽然时间紧迫但急不得。我们必须在深入调研的基础上，多方征求意见，特别是广泛地征求普通群众的意见。在工作中，我们常常对政府官员、专家学者的意见听得多、也更重视，而对群众的意见听得少、重视程度不够。这就往往产生政府官员、专家学者认为利国惠民的政策，普通群众却不领情、不买账的尴尬。被一些专家学者推崇的“三三制”方案，想借助政府的介入来校正市场的偏差，平心而论，笔者以为既没有抓住现行住房制度弊端的根本要害，也不具有实际操作的可行性。

既然现行住房制度的弊端是由市场机制与紧缺资源相结合产生的，我们就要打破这种结合，使市场机制与紧缺资源分开。现行的房地产开发程序是：政府拍卖紧缺资源——土地→房地产开发商竞买紧缺资源——土地→房地产开发商招标建筑商→建筑商建筑住房→房地产策划销售商销售住房→群众百姓购买住房，银行始终贯穿其中，提供资金支持和保障。按照一般市场机制，质量上是优胜劣汰，价格上是优质优价。但在房地产市场上，通过上述程序可以十分明确的看到，由于对住房质量起决定作用的建筑商，是获利最小的一环，作用微小，优胜劣汰，优质优价的市场规则也就不可能发挥作用了。我们这样设想一下：中央政府对全国大中城市，根据不同区域、发展规划、当地人均收入、人均住房面积等指标批准用地计划并确定一年内指导价格，地方政府拍卖土地时不得突破国家规定的指导价，对房地产开发商考量标准不是以出价多少，而是以已建住房质量、销售入住率、绿化和配套设施完善情况、住房建设销售周期、各种税费缴纳记录等指标的加权量化作为评标的依据来规范房地产市场，省级政府采用相同办法规范省内县级城镇房地产市场。若如此，还会出现“地王”频出、荒芜囤地大量存在、惜售不卖、房价飙升的乱象么？然而，这一设想的操作前提，是各级政府对“土地财政”要有一个正确的认识，转变以卖地作为提高地方GDP的政绩观念。

房地产对拉动内需，实现经济持续健康发展，仍然有着不可替代的作用，关键是要建立健康的发展模式和机制。这里我们可以借鉴古人的经验。宋代的政府将大量的住房租给百姓居住，这不仅解决了百姓的住房问题，政府也可以获得稳定的财政收入。政府的财政收入虽不能像土地拍卖一样，一次赚个盆满钵满，却可以细水长流，稳定可靠，而且总量远远大于土地一次性所得的收益。我们不妨借鉴这种做法，由政府兴建大量住房，以略低于市场的价格提供给暂时无力购房的百姓租住，建立住房保障化制度。

住房市场化制度和住房保障化制度不是非此即彼不可共融的，它们之间是完全可以并行不悖、取长补短的，关键是这两个制度都要遵照规律运行。