济南楼市新气象：东部是"白马" 西部是"黑马"

http://esf.cq.soufun.com搜房二手房网 2009 年11 月3 日济南时报

“全运之后看西部！”这是最近济南地产界流传最盛的一句话。记者了解到，西客站片区已正式开工建设，西部开发建设逐渐步入快车道，从房地产行业的角度讲，由于拥有大量可以改造的城区土地、成熟的生活配套，并且档次正在提升、交通规划正在逐步实施，西部区域现在已经受到了前所未有的高度重视。

西部在巨变

据了解，随着济南西客站片区建设的加快推进，济南西部迎来了千载难逢的重大历史性发展机遇。目前，西客站片区大建设的序幕已经拉开，总建设规模约40万平方米的场站一体化工程，包括站房、交通客运枢纽、公交枢纽、商业设施、轨道交通预留线等已于7月初开工建设，“两片、两线、两点、两纵、两横”基础设施建设正在加快推进。

“两片”即安置一区、二区建设。两个安置区总占地4000亩，总建筑面积480万平方米，将按每人40平方米标准对拆迁村民给予安置。目前，110万平方米、68幢18至30层的村民安置楼建设已全面开工，年底前可封顶。“两线”即腊山河、小清河整治先期工作已展开。“两点”即热源厂、污水处理厂建设已进场施工。“两纵、两横”即新区内四条主干道建设已开工建设，年底前其他主次干道也将陆续开工，总规划100公里的12纵12横片区城市主次干道将在两年内全部完成。

记者了解到，今年及明后两年，仅西客站片区基础设施建设投入每年即达100亿元左右。京沪高铁西客站的建设，让很多商家对济南西部寄予了很大的希望，于是许多商家开始了西部发展之路。阳光新路路西济南汽车配件厂地块，南京诚基集团将在此建设高档住宅和商业设施。在阳光新路东片区，英国特易购公司将建设生活购物中心，占地35.15亩，集商场、生活娱乐、餐饮等为一体，其中停车位达到937个。振兴街三角地占地10万平方米的银座中心正在筹建，而百年商埠西市场在棚改中将完成改造升级……

一线地产商紧盯西部土地

来自广州的某地产集团开发部经理郭先生到济南下飞机第一件事，就是穿越大半个济南城到京沪高铁济南西客站附近看一块土地。记者了解到，在东部奥体片区炙手可热的情况下，有着先知先觉的一线地产企业，立即判断出东部片区可发掘的价值不高了，目前片区估值水平较高，因而立即转战西部攻城略地，抢占市场最洼点。

国内地产界排名第二的绿地集团日前高调宣布“挂牌前即锁定五宗土地的开发权”，就开发建设济南中心区超高层项目、京沪高铁济南站站前广场、西部新城大学科技园、唐冶新城、历城区新甸项目等五个项目，已与济南市政府达成了合作协议。记者了解到，这五宗土地三宗在济南西部，其中济南中心区超高层项目最引人关注。据悉，该超高层项目高度在300米以上，可能还要高，最晚明年动工。建成后，将超过188米高的明珠国际商务港，成为济南第一高楼。据槐荫区政府消息灵通人士透露，我市确有建设超高层建筑的规划，作为济南西大门的标志性建筑，济南第一高楼或将选址西客站附近，槐荫区政府驻地的北侧。

9月底，国内地产界排名第一的恒大地产在济南注册分公司，由集团调派人员组成团队推进在济南投资项目的进程。有业内人士透露，恒大在济南的第一个项目已经确定在西部，而且项目面积超过500亩。“虽然现西部的土地尚处于规划阶段，离挂牌还有一大段距离，但一些国内一线地产商已在跟济南招商部门频繁接触，紧盯着西部土地，希望能在西部分一杯羹。地理位置优越、发展潜力巨大，是大牌企业对西部的共识。”一位业内人士告诉记者。

西部房价将低开而快速上涨？

“东部是白马，西部是黑马。”我市房产评论人赵鲁梁说：“虽然目前济南楼市主要的供应量在东部，在两年之内东部房地产供应量‘老大’的地位不会被取代，但西部似乎更吸引开发商们。虽然已经发展十余年，济南楼市整体水平还比较低，市场还处在初级阶段，加之目前济南楼市处于一个极不平衡的状态，东部南部楼盘过万元的楼盘很多，反观西部楼盘价格尚在每平方米五六千元，价格的差距是一线地产商们的绝佳机会。国内一线地产商紧盯西部土地，赌的就是西部房价快速上涨。”“济南西部的土地放量将带来商品房大量供应，可以断定一线开发商们在西部的项目将都是‘大块头’，项目面积大，动辄500亩以上，甚至过1000亩。开发大盘，一线开发商们必将以相对低的价格开盘，但随之掀起的是西部房价的快速上涨。”清华大学国情研究中心管清友博士分析，济南西部房地产的发展速度不可限量。

随着高速铁路的建设，地域间的时间距离被拉近，围绕沿线站点的房地产开发必将形成产业链。城市与城市之间、开发商项目设计和功能选项之间，势必要相互沟通和相互影响。由于预期可达性改善，更多要素会流入济南，产品销售范围更大，房地产开发商的机会增加，必将再次掀起济南西部房地产业发展的高潮，济南房价也将快速上涨。

举个简单的例子，济南、北京往来仅需1.5小时，在北京经营公司，完全可以在济南西部以低于北京几倍的价格购买住房，济、京间的商住分离将成为现实。世界上这样的例子屡见不鲜，法国TGV高速列车的迅速发展和延伸，吸引了大量英国居民购置住房，掀起了法国房地产业的新一轮高潮，并且这一热潮还在扩散。

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