楼市政策风声紧谁最该惊魂？

http://esf.cq.soufun.com搜房二手房网 2009 年11 月2 日海峡导报

[摘要] 政策风声从紧，谁该惊魂？当“抢搭末班车”成为一种热名词汇，谁被忽悠了？许多业内人士建议买房人该出手时就出手，并预言忍耐了半年多时“刚性需求”会喷薄而出。然而从政策影响来分析，这是一种“大忽悠”。

关于楼市政策走势的讨论与猜测，是当前中国房地产业内外的一个热门话题。笔者相信，该话题在政策变化没有确切消息公布之前都会持续火热。今年初以来，开发商降价过冬，再加上中央和地方政府组合式救市政策的相继出台，楼市很快就由低迷走向复苏继而过热，形成现在的滞胀状态。我们知道，这种有价无市的僵局的形成是开发商和买房人，或二手房交易双方博弈达成某种均衡的结果。

僵局的突破需要外力的影响，而政策的改变是僵局突破最强有力的因素。

上周一则《房贷利率优惠明年或叫停相关政策最早下月公布》的消息被各大房产网站疯狂转载，引发了市场广泛关注。其实，和房贷利率优惠一样带了落日条款，若政府不出新动作，到了2009年12月31日就会自然终止的救市政策还有很多条。

政策风声从紧，谁该惊魂？当“抢搭末班车”成为一种热名词汇，谁被忽悠了？许多业内人士建议买房人该出手时就出手，并预言忍耐了半年多时“刚性需求”会喷薄而出。然而从政策影响来分析，这是一种“大忽悠”。

让我们以救市政策中影响较大的 “七折利率优惠”和“营业税的减免”来分析。

首先，从“七折利率优惠”来看，买房人抢不抢搭末班车，其实都差不多。假如真如传言所言，七折利率优惠明年起终止，下个月政策出炉。你现在抢搭末班车买了一套房，等过户按揭都办下来了，2009年结束的钟声就差不多敲响了，而根据浮动利率房贷调整的一般规律，还没享受或最多享受一至两个月的末班车好处，你的房贷利率又可能被调回基准利率的八五折了。紧赶慢赶可能就省了那么几百块钱。而假如不那么急，多讨价还价一下，中介费上多打一点点折都不止那么点钱。而且可以慢慢看房，仔细挑选，避免仓促决定带来的诸般不如意。

而对于囤房的炒家和开发商来说,由于房价高涨超出了刚需的承受力,本来出手就比较难。假如优惠政策终止，刚需人群的购房成本上升，购买力就更萎缩了，炒家到时只有两种选择：或继续高位套牢，看着账上的财富聊以自慰；或选择降价出售落袋为安。因此，他们才是真正需要抢搭末班车夺路狂奔的人。

其实，营业税减免也是一样。营业税的征收对象是卖方，即炒家。虽然现在二手房市场房价流行“实收”额，负担会被转嫁到买房人身上，可是原来的房价已经让大多数刚需退场了，卖方再加价，也无意义。缺乏量能支撑的高位盘旋状态惟一的出路就是“久盘必跌”。

政策走势未定，抢搭末班车，买方抢筹房价必涨；卖方夺路狂奔，房价必跌；在目前双方观望的僵局中，政策这只手就显得尤为重要了。

政策改变的发牌权在政府手里，政策的不确定最容易被楼市的相关利益群体用来“忽悠人”。而作为用几代人心血购一套房的普通购房者更应擦亮自己的眼睛。