王石言论再遭质疑被拉下圣坛万科需寻求突破

http://esf.cq.soufun.com搜房二手房网 2009 年10 月31 日搜房网综合整理

[摘要] 从1998年万科被排在沪深两市上市房地产企业第一名那刻起，万科江湖老大的地位就从此确立，“向万科学习”的口号一时间传遍神州整个房地产行业。但是，老大做久了怎会寂寞？今年的万科就遇到了强劲的对手。

10月16日，万科在吉林省长春市斥资10亿竞得年内长春地王。

9月7日，万科联合中粮地产，以22亿的总价获得了北京房山区长阳镇起步区1号地，折合楼面地价为6452元/平方米，刷新房山区域最高地价纪录。

8月中旬，万科董事长王石再次重申万科绝不拿地王，随后万科却先后在北京房山、吉林长春等城市区域拿下地王。是万科食言，还是不得已而为之？毕竟挑战者的脚步越来越近，即便身为龙头的万科，也必须寻求新的突破才行。

龙头遭遇挑战

从1998年万科被排在沪深两市上市房地产企业第一名那刻起，万科江湖老大的地位就从此确立，“向万科学习”的口号一时间传遍神州整个房地产行业。但是，老大做久了怎会寂寞？今年的万科就遇到了强劲的对手。

据克而瑞（中国）统计数据表明，今年前三季度，万科以12.3万平方米之差，痛失销售面积榜榜首，在销售金额上，虽然万科依然以领先第二名112亿元、总金额达426.46亿元的销售业绩稳居房地产行业销售金额榜榜首，但保利和中海的追赶之势已经昭然可见。

保利对万科的压力来自增长速度。根据保利和万科最新披露的第三季度季报，保利地产前三季度销售签约面积392.24万平方米,销售金额323.35亿元，分别比2008年同期增长163.16%和165.2%。万科前三季度累计销售面积510.3万平方米，销售金额461.5亿元，同比增长26.8%和29.6%。差距之大，一目了然。

中海对万科的压力来自利润率。克而瑞（中国）的报告指出，中海前三季度实现销售金额293.32亿元，较2008年全年提升10.22%，但在净利润规模上，2009年上半年扣除非经常性损益后归属于公司所有者的净利润，中海为26.74亿元，万科为25.24亿元。也就是说，前三季度中海的净利润率是9.12%，而万科的净利润率是5.92%，二者相差1/3之多。加上中海的母公司中国建筑成功在A股IPO，融资达426亿元，按招股书的计划，其中部分资金将投入中海，万科面临的竞争压力大增。

更何况，作为挑战者的保利和中海，还具备万科无法企及的优势——作为央企的代表，保利和中海具有土地获取和银行融资方面先天性的优势。今年以来，土地市场上以央企为代表的国资背景房企，以“挟天子”之势，将以万科为代表的民企打得落花流水，就充分证明现如今的市场上国字头房企意味着什么。

王石被拉下圣坛

作为万科董事长的王石，其声誉也随着万科的成长和他攀登上的座座高峰节节升高。2007年底他的“拐点论”得到2008年的严冬验证时，王石的声誉达到了巅峰。万科领先行业半年之多的降价促销加快现金回收力度等措施更是使王石戴上了“楼市先知”的桂冠。然而，好景不长，意外的金融危机打乱了房地产的调整节奏，利好政策加上天量放贷，房地产从寒冬迅速回暖并转向酷暑，而万科却被狂热的人流抛在了理智的冬天。

在王石的拐点论指导下，万科采取了以减少库存、升级产品为主导的防御性战略，在地价最低的2008年第四季度和今年第一季度，万科一共才拿了3块地，总计建筑面积仅40万平方米。而保利地产仅在2008年12月就以总计18亿元的低价，在上海、重庆、成都拿下三块总建筑面积达100万平方米的土地。

棋差一筹的策略导致万科很是被动，虽然从5月份起，万科奋起直追，仅仅4个月的时间，就在全国十多个城市拿下31块、总计820万平方米的土地储备，但因为错过了地价最低点，万科今年获得的土地平均楼面地价为2730元/平方米，高于2008年。

“拐点论”被意外打破后，王石的威信也遭到市场甚至包括万科公司内部的质疑。据万科内部人士讲，万科内部已出现两派，目前王石说话已不算数了。

随着王石在万科内部权威性的动摇，万科的发展策略也在出现调整，如万科副总肖莉表示要加大产品线中高端物业的比例，副总裁毛大庆则流露出向商业地产进军的意图。业内人士表示，这都说明万科正处于一个变化转折的时期。（京华时报）

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