房地产行业律师提醒购买房屋三处要点需注意

http://esf.cq.soufun.com搜房二手房网 2009 年10 月30 日哈尔滨新闻网

[摘要] “没有准住证开发商就要求我收房”、“我想买套二手房，交易时该注意哪些问题”、“小区停车场收费了，我该不该交？”这是读者在来电咨询中经常提及的问题，记者就这些问题采访了专业律师。

“没有准住证开发商就要求我收房”、“我想买套二手房，交易时该注意哪些问题”、“小区停车场收费了，我该不该交？”这是读者在来电咨询中经常提及的问题，记者就这些问题采访了专业律师。

赵女士：我购买了某小区的期房，开发商合同承诺今年6月30日交房，结果今年9月30日开发商才电话通知我10月2日办理入住手续。我询问开发商是否有准住证，开发商称目前正在办理中，还没办下来。所以10月2日我没去现场办理收房手续。10月7日，我再次询问开发商准住证一事，他仍说没有准住证。

关于延期交房涉及到违约金赔偿一事，开发商口头承诺业主入住3个月后赔偿违约金，违约金的计算日期截止到9月30日。开发商一直催促我尽快办理收房手续，并缴纳一年的物业费和取暖费才能拿到钥匙。

我觉得开发商没有取得准住证，就表示房子不具备入住条件，所以不能收房。

我很想知道：是不是没有准住证就一定不能收房？开发商延期交房赔付的违约金数额应该怎样计算？物业费是不是从开始装修准备入住时才开始计算？

张盈律师事务所李东光律师认为：1、根据《天津市新建住宅商品房准许交付使用证管理规定》的相关规定，本市新建住宅商品房，在交付使用前，均应当按规定领取新建住宅商品房准许交付使用证，不按规定办理准许使用证的新建住宅商品房不得交付使用。准许使用证的办理以项目竣工、配套完成为前提，开发商未获得准许使用证，说明该项目开发建设尚未完成或有瑕疵，未获得相关行政机关的认可，尚不具备交付条件。

因此，为保障业主就该房屋的合法权益，业主不应在没有准入证的情况下就收房。如果业主在此情况下收房，可能会承担风险，例如房屋毁损、灭失的风险在房屋交付使用后将由业主承担。

2、开发商延期交房赔付的违约金起算期依约定为今年6月30日，截止日为开发商取得新建住宅商品房准许交付使用证后，实际将房屋交付买房人之日。违约金的费率依双方约定，但约定的违约金低于造成的损失时，应当以违约造成的损失确定违约金数额。

另外，开发商迟延交付房屋，经催告后在三个月的合理期限内仍未交付，购房人可以向法院请求解除合同。购房人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。

3、根据赵女士叙述的情况，由于开发商尚未交付房屋，购房人不应承担房屋交付之前的物业费，物业费的起算时点应为房屋交付使用之日。

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