楼市回暖非回归疯狂今年珠海房价平稳上升

http://esf.cq.soufun.com搜房二手房网 2009 年10 月30 日珠江晚报

[摘要] 既然本地客户占据了房地产消费者市场的大部分，外地客户的比例仍然没有恢复到2007年的水平，那么，珠海房地产的价格就不可能再出现2007年那样大幅上涨的疯狂景象，取而代之的是平稳上升的特点。

谈论珠海楼市的大趋势，绕不开的话题是成交价格、产品品质和开发商品牌。这三个要素的变化，推动了珠海楼市的发展。经历2008年的“沉寂”与2009年的“回暖”之后，珠海楼市展示出其“繁华本质”。珠海楼市繁荣的背后究竟暗藏着怎样的因素?

楼市回暖得益于供求变化

今年五一假期楼市成交十分强劲，至少远远超过去年十一期间的成交情况。多数楼盘的成交情况都在二三十套数左右，一些个别新开楼盘如华发世纪城三期5月1日开盘当天销售就近300套。在回暖的大趋势下,有些项目已经开始提高价格，减少优惠幅度。如华发新城5期将提价200-300元/平方米，正邦岭秀城住宅部分二批单位售价较首批单位由均价7000元/平方米提高至目前的8000元/平方米。

提价的态势随即增强了地产投资者信心,因投资所驱动的购买行为也开始增加。有关机构分析,今年楼市之所以呈现出了回暖的趋势,其根本原因还是供求关系发生了变化。

以占全市交易量近八成的主城区（香洲区）的房价走势来看，2009年前三季度的商品房预购均价呈逐月走高态势，2009年9月，香洲区预购均价超过2007年11月创下的10331元/平方米，达到10398元/平方米的历史峰值。房价上涨，归根结底在于需求增长和供应减少。由图1-2可知，珠海2009年前三季度的商品房销售面积约是去年同期的1.5倍。而可供预售面积商品房只有去年同期的二分之一多一点。需求大幅上涨，供应大幅减少，房价的推高也就不足为奇了。

回暖并不意味着价格畸形

从今年珠海楼市十一期间的表现看，今年十一报业房展与以往几年相比，同样处于供小与求的局面，但消费者的心态开始趋于平稳，而不是像前两年那样担心房子涨价而购房。许多购房者总是不紧不慢货比三家，反复考虑之后再拿定主意。这一点与珠海楼市总体情况也比较一致，2009年的珠海楼盘销售量一直处于同比上升阶段，但自7月以后成交均价没有与销量同比例上升。

而今年下半年以来，珠海房地产市场消费者的结构也与往年有了很大的不同。许多楼盘的销售结构珠海本地与外地客户的比例大约保持在7：3左右，而在2007年，外地人在珠海购房的比例在5成以上。这一结构的变化显示出珠海楼市的理性回归，消费者考虑更多的是自住。既然本地客户占据了房地产消费者市场的大部分，外地客户的比例仍然没有恢复到2007年的水平，那么，珠海房地产的价格就不可能再出现2007年那样大幅上涨的疯狂景象，取而代之的是平稳上升的特点。因此，今年珠海房地产市场的繁荣并不是向2007年的简单回归，而是一种理性成分更多的繁荣。

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