豪宅按揭遇"凉水" 引发香港银行降息抢客热潮

http://esf.cq.soufun.com搜房二手房网 2009 年10 月28 日舒时第一财经日报

[摘要] 尽管一再向豪宅市场降温，但在房地产市场火热的大行情下，各香港银行在收缩豪宅按揭的同时，不断推出更低的住房按揭利率争夺客户。

尽管一再向豪宅市场降温，但在房地产市场火热的大行情下，各香港银行在收缩豪宅按揭的同时，不断推出更低的住房按揭利率争夺客户。

在香港金融管理局要求价值2000万港元（含）以上的住宅物业实施六成按揭成数上限（即首付不低于40%）后，香港按揭证券有限公司（下称“按揭证券公司”）于10月23日宣布，调整按揭保险产品的合资格准则，按揭成数由七成以上至九成的贷款额上限，下调至1200万港元。这意味着合同价值1200万元以上的豪宅，不能获得按揭证券公司的保险而获得房价七成至九成的资金。

香港银行通常根据房龄及贷款人资质审核住房按揭贷款，一般贷款额为七成，即首付30%。如果客户要求，银行会从按揭证券公司寻求保险，将贷款额提升至九成甚至更高。一旦客户违约，由按揭证券公司向银行赔偿损失。

今年以来，随着市场流动性增加，香港房贷审批条件逐渐放宽。由于利率低下，不少香港居民首付低于30%，客户只需向按揭证券公司交纳一定保险费用，且费用分摊至贷款期各年而不需一次性支付。

豪宅价格大幅攀升后，按揭证券公司认为按揭保险计划需加强风险管理。根据新政策，按揭成数由七成以上至九成的贷款额上限，下调至1200万元；按揭成数由七成以上至九成半的贷款额上限，下调至600万港元；按揭成数由六成至九成的贷款额上限，下调至600万港元。

按揭证券公司表示，新政策适用于10月24日起签署临时买卖合约的按揭保险计划申请；10月24日前签署临时买卖合约的按揭保险计划申请，置业人士如果希望按现时按揭保险计划的贷款准则申请，必须于11月23日前向银行提交申请。

按揭证券公司执行董事兼香港金融管理局副总裁彭醒棠说：“考虑到当前的市场情况，为有效地控制渐增的风险，调整按揭保险产品之合资格准则是必需的。”

不过，监管部门的努力与银行及地产界对房地产市场的看法不一。香港美联物业一位中介人士对CBN表示，尽管豪宅市场可能受压，但豪宅价格并未出现下降趋势。

“消息出来后，有业主主动降了一些，但不超过10%，而且是小价位的楼房，那些面积较大的豪宅，并没有见到降低太多的趋势。”该中介人士称。

中银香港一位业务员对CBN表示，近期该行公开的按揭利率已从过去的优惠利率减去2.925个百分点，降至优惠利率减去2.95个百分点，下降0.075个百分点。这显示香港市场流动性仍然高企。据CBN调查，香港各大银行并没有对优惠利率作出调整，显示资金市场仍然流动性充足。

银行间按揭利率保持低企，主要与银行间融资水平低下有关。由于香港保持联系汇率制，并跟进美联储利率，因此除非美联储宣布加息，香港近期内难有明显的加息趋势。银行间低利率促使香港银行界更积极地推销HIBOR（银行间拆息）按揭计划，即给予客户的贷款只是在银行间拆息的基础上加上一个值。中银香港上述人士称，他们的最新计划是在HIBOR上加0.8个百分点，以昨日的1个月期HIBOR为0.0725%计算，该月实际按揭利率可能只有0.8725%。

事实上，下半年以来热钱不断涌入香港，不仅反映在住房按揭的低利率上，在其他贷款业务方面也出现银行间降息抢客现象。永亨银行上周推出最低2.55%的税务贷款（即银行向个人或企业为纳税项目而提供贷款）利率，令业界惊讶。消息刚传出不久，中信嘉华宣布，推出市场上最低的2.06%的税务贷款利率，令税务贷款市场俨然成为按揭市场“翻版”。

中信嘉华高级副总裁兼财富管理及零售信贷部主管刘月屏对媒体表示，近期银行利率低下，主要原因是银行间融资成本水平低，加上各行希望通过税务贷款产品吸引新客户，所以利率很低。