09年中国楼市展望:或呈现平稳的“L”形走势

http://esf.cq.soufun.com搜房二手房网 2009 年10 月23 日 fz.soufun 新华网

　　走过了扑朔迷离、一波三折的“拐点之年”，中国楼市迎来了２００９年。在房贷减负、政策利好、供求关系这三重因素博弈下，楼市是继续调整，还是止跌回暖、由“熊”转“牛”？专家认为，与２００８年“倒Ｖ形”走势相比，２００９年中国楼市更可能呈现平稳的“Ｌ”形走势。

　　房贷减负：加速刚性需求入市

　　上海白领庄剑在新年伊始向中国银行递交了房贷利率７折优惠的申请。如果申请获得通过，加上去年累计２１６个基点的降息，他５５万元、２０年等额本息的商业住房按揭贷款，每月可比降息前少还７７０多元，累计可节省利息１８．５万元。

　　中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌说：“持续降息使购房成本大大降低，有利于推动前期积累的刚性购房需求得到释放。”

　　从２００９年元旦开始，银行将执行２００８年连续５次降息后的最新利率，购房者的房贷成本减轻超过１０％。如果是公积金贷款，５年期以上贷款利率已下降至３．８７％，以５０万元２０年期贷款为例，每个月可少还贷款３６５元。

　　光大证券地产分析师赵强分析认为，出于全力保增长的需要，我国降息周期可能会持续相当长时间，本次经济周期中货币政策放松幅度有可能创历史记录，基准利率可能会跌穿１．９８％历史最低水平。“目前，１年期存款基准利率已降至２．２５％，５年期存款利率也不过３．６％，随着利率的进一步降低，居民储蓄收益大大下降，储蓄意愿降低将会推动部分资金流向楼市。”

　　在楼市重镇上海，房贷门槛的放低特别是公积金贷款额度的不断提高，将有效推动刚性需求以及改善性需求入市。２００８年底，上海市政府办公厅转发五部门联合发布的通知，明确了“改善性”住房消费的相关政策，除对二套房贷进行松绑之外，更将二套房公积金贷款每户最高限额提高至６０万元。

　　新年上班第一天，上海公积金管理中心又将二套房公积金贷款最高额度上调至每户８０万元。这意味着，对于很多家庭而言，购买一套普通住宅不需要商业贷款、完全依靠公积金贷款即可。即使以７折优惠利率计算，五年期以上商业贷款利率也比五年期以上公积金高出０．２８８个百分点。

　　政策利好：未来仍有释放空间

　　在日前召开的“２００９年北京市发展和改革工作会议”上，相关人士透露，为了合理引导住房消费需求，今年北京将研究取消二套房限制，适当减税让费，刺激改善性需求；按照“低端有保障，中端有支持，高端有市场”的原则，加快研究中端住房的供应和需求结构，激活住房消费市场。此外，北京市今年还将探索廉租房收购模式，利用好存量资源。

　　此前，从中央到地方已经密集出台了一系列“楼市新政”，这些利好也有效刺激了楼市成交量的回暖。根据上海市房地产交易中心监测，２００８年１１月网上成交的市场化新建商品住房预售面积比９月、１０月分别增加４７％、３６％；网上成交的二手房买卖面积比９月、１０月分别增加７５％和６８％。而市场机构佑威楼市通系统的数据显示，１２月上海全市商品住宅成交面积为８５万平方米，相比上月增加了６万平方米，环比增幅为１８．９８％，商品住宅成交已持续两月上涨。

　　“跟随市场变化，我们预计未来楼市政策利好仍有进一步释放空间，包括彻底松绑二套房贷、进一步降低交易税费，甚至购房退税等，这有望使市场底部提前出现。”上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭说。

　　他认为，２００８年１２月２０日国务院办公厅出台的《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》，其内容的全面性和重要性可与２００５年出台的“国八条”和２００６年出台的“国六条”相提并论。除了继续强调加大保障性住房建设力度，减免二手房交易税费从而鼓励普通商品住房消费，更首次提出支持房地产开发企业合理的融资需求，有望缓解开发商资金链紧张的局面。

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