房价为什么这么高？

http://esf.cq.soufun.com搜房二手房网 2009 年10 月23 日第一财经日报

囤地不仅导致供地不能形成有效的商品房供应，同时开发商每年为囤地所需要承受的资金成本高达1800亿~2000亿元，甚至已经超出了全行业目前的利润水平，这也在极大程度上推动了房价的持续上涨。

近年来一个较为流行的说法是，房价的上涨很大程度上可以归结为地价的上涨，这种说法隐含了房价构成中，土地成本占大部分的判断；也隐含了历史地价占据当前房价比例较大的判断。

我们通过不同方式估测了地价对房价的占比情况，显示出地价对房价的占比并不如通常想象的那么高，但是土地供应方式和规模的变化，以及囤地现象的日益严重，直接导致了房地产市场的失衡和房价的飙升，就目前的综合因素来看，这种房价飙升是一场危险而巨大的游戏。

房价与地价的相关性分析

如图1所示，近十年来土地价格和商品房价格都处于上涨的趋势。从全国范围来看，地价上涨幅度超过了商品房价格上涨的幅度，1998年至2006年，其中有6年地价上涨的幅度超过了商品房价格上涨幅度。其中，2003年地价上升幅度最大，达到了25％，而商品房价格上升幅度最大的是2004年，达到了18％。

就房价的先行指标而言，可以考虑的先行指标包括：前期土地购置价格的变动、商品房销竣比、新房和二手房价格涨幅的相对变动情况等。考虑到土地购置到形成有效的商品房供应存在一个时间滞后，这使我们不得不进行进一步的计量分析。我们对近十年来的土地价格和商品房价格进行了一些计量处理，发现土地价格和商品房价格之间存在非常强的相关性，二者的相关系数达到了0.984。

可见，地价的确显著影响并能够用于预测未来房价的走势，当期囤地和地价的上涨，无疑几乎逆转了公众对未来房价的预期，至少目前已很少有人坚信房价会在短期内剧烈下跌。但地价真的构成了房价的重要组成部分吗？

地价与房价的占比关系分析

我们认为，土地价格和商品房价格存在很大的相关性，而且，一般当期购买的土地价格会在今后成为商品房的成本因素，从而影响商品房的价格，而这个滞后期从检验的结果来看应该是2~3 年。也就是说2~3年前的地价会进入当期商品房的成本，从而影响当期商品房价格。要估测地价在房价中的占比相当困难，不同区域，地价占房价的比重差异是巨大的；即便同一城市，地价占房价的比重也差异巨大，例如中心城区的商品房房价中地价占比往往高达50%，而地处相对偏远地区的商品房则地价对房价的占比较低。甚至在同一城市相近区位，地价的房价占比也会有显著差异，这取决于开发商在相近区位获得宗地的时间。因此要总体上测算地价的房价占比相当困难，我们尝试用三种方法来计算土地价格占商品房价格的比例。

第一种方法是将前两年、前三年的土地购置均价作为当期商品房价格的成本，我们采取如下计算方式：

1.地价占房价的比重=每平方米土地购置价格／每平方米商品房价格×容积率；

2.建造价格占房价的比重＝每平方米竣工房屋造价／每平方米商品房价格；

3.假定容积率=1.5。

我们得到土地历史价格在商品房价格中所占的比例比较固定，以三年前的地价计入当期房价，则2002~2006年的5年间，该比例在12.5％~14％之间；以两年前的地价计入当期房价，则2002~2006年的5年间，该比例在15.2％~18％之间。

第二种方法考虑到随着土地价格的上涨，土地的现行市价也是房地产商考虑其土地成本的重要因素，虽然开发完成的土地是房地产商以前购入的，但开发商显然不会仅考虑用静态的历史购置成本来把地价摊入房价，至少他们可以选择转让土地来获得土地增值的大部分收益，因此用现价来衡量土地价格作为成本也是有较强的合理性。以土地现价计入当期房价，2002~2006年的5年间，土地现行市价和商品房价格的比例在18.5％~22％之间。

第三种方法，当我们把沉淀资金的资金成本也作为土地价格的一部分进行考虑，使用囤地综合成本的概念来计算时，将得到新的结果。我们认为自筹资金中，约有20％~30％用以支付资金成本（大约相当于每年的资金成本为8％的利率水平）。用这种方法计算，2002~2006年的5年间，土地价格（加入沉淀土地资金成本）占商品房价格的比例在22％~30％之间，这个比例有明显的上升趋势。

用上述三种方法估计的土地价格和建筑成本占房价的比例如图2所示，我们发现三种估算土地价格的方法有较大的差异，当然三种估计方式各具其合理性。

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