分析人士称可能在房价攀升显著城市开征物业税

http://esf.cq.soufun.com搜房二手房网 2009 年10 月22 日秦明明东方早报

[摘要] 地王涌现、供应紧张、投资火爆、通胀预期等因素综合下，房价几乎看不到下行空间。面对高房价，购房者不得不寄希望于非传统调控政策——物业税。

地王涌现、供应紧张、投资火爆、通胀预期等因素综合下，房价几乎看不到下行空间。面对高房价，购房者不得不寄希望于非传统调控政策——物业税。

最近一段时间，投资推动楼市成交，投资客持有几套物业在手而不售。这一方面造成了房价不断飙升，另一方面也使住宅空置率日益提高。

开征物业税的呼声日益高涨，各方都希望通过物业税增加房产投资者囤房成本，迫使其降价出售。专家建议，考虑到老百姓的基本自住需求和各地区的差异性，可以从持有第二套房开征物业税。

投资之“忧”

从年初到现在，楼市经历几轮明显转变，其中投资需求比例大幅增加，成为今年楼市一突出特点。

从置业目的来看，从年初刚性需求骤然释放，转变为投资保值需求的不断抬头。这直接导致了高端高档住宅市场的火爆，在楼市成交上得到最为明显的体现。

方方地产工作室分析师凌小洁告诉早报记者，以上海为例，楼市从一季度低位整理到二季度迅速升温，在6月份达到市场高点，商品房交易量达到326万平方米，价格也一路走高，尤其是高端公寓（单价3万元/平方米以上）和别墅类产品热销明显。

“高端物业在今年上半年的成交量便已经超过去年全年的成交量，在8、9月份价格更是节节攀升，报价每平方米10万元以上的楼盘数量达到13个之多，属历史罕见。”凌小洁强调。

而从购买人群来看，投资客成为这些高端住宅的强大支持者。从在短期内创造出令人咋舌的销售成绩的浦东星河湾可窥一斑。8月8日星河湾开盘后6个小时便成交40亿元，据了解，购房者主要以外地投资客为主。

这类投资客主要来自江浙地区、中国香港以及其他境外地区人士等。此外，近期各地投资客涌入上海买入豪宅的现象屡见不鲜，汤臣一品、翠湖天地、黄浦湾等众多豪宅已经成为他们囊中之物。

投资需求直接推动了楼市复苏回暖，促进了楼市成交量和价格不断飙升，对于楼市成交而言功不可没。不过，这也引发了普通购房者对其不绝于耳的抱怨声。

分析师薛建雄指出，异地投资客购房后既不在该城市生活，又不在那里工作，把房子放在那里作为储值、保值的工具，等待房价升值，不愿意流入市场，这不但造成了较高的空置率，而且人为制造房地产供求关系的紧张，从而更加推高房价。

呼声再起

由投资推动楼市攀升，在一线城市表现已经明显，由此引发开征物业税的呼声愈加不断。

物业税，又称“财产税”或“地产税”，主要针对土地、房屋等不动产，要求其所有者或承租人每年都缴付一定税款，税额随房产的升值而提高。日前，世界上大多数成熟的市场经济国家都对房地产征收物业税，并以财产的持有者作为课税前提、以财产的价值为计税依据。

在我国，提出开征物业税已有6年时间。2003年我国开始提出物业税，2009年5月份国务院公布《关于2009年深化经济体制改革工作的意见》（下称《意见》）提出，“深化房地产税制改革，研究开征物业税。”

薛建雄认为，开征物业税虽然难以规模性改变楼市投资的现状，但是可以起到一定的效果，因为增加了持有成本之后，就意味着投资回报会下降，而且风险会上升。

房地产分析师陈真诚表示，现在是开征物业税的时间契机，这是最能打击高房价、打击投资购房、炒房的有效手段之一，并可在近期内快速缓解部分财税压力。目前推动开征物业税是财税部门基于税收的角度出发，但来自地方政府的压力不小。

财经节目主持人袁岳撰文表示，在房地产市场行情坚实的形势下，公众对于房价批评压力将会明显加大，而且房地产资产泡沫迅速攀升，对于房地产市场采取非传统调控政策的公共压力也会急剧上升，因此房价持续攀升将会成为物业税较快出台的直接动力。考虑社会承受力，可能会在某些房价攀升特别显著的城市首先推出物业税公开试点。

著名经济学家张五常在其博客中建议，中国可以在撤销资产增值税的前提下，考虑每年抽5%的物业税，抽楼不抽地，以政府估计的物业所值为所依，为了避免争吵要以估价打个八折。

深圳“亮剑”

在10个试点省市中，深圳有望是第一个将开征物业税提上官方日程的。据了解，此前，北京、辽宁、江苏、深圳、宁夏、重庆、河南、安徽、福建、大连这10个省市进行了房地产模拟评税试点。

5月份物业税开征同样也在《深圳市综合配套改革三年（2009-2011年）实施方案工作安排表》中被明确提出。它表示：“深圳市将在2009年合并城镇土地使用税、房产税。制定物业税税基评估技术标准，建立物业税税基评估系统，积极推进深圳开征物业税试点工作。”

6月初，深圳市政府年度投资项目计划获得市人大审批。该计划包括作为今年新开工项目的“市地税局物业税及配套管理系统”，建设周期为今年6月至明年6月，年度投资800万元，总投资910万元。

有业内人士指出，深圳作为全国率先实行物业税“空转”运行的城市，使得其一时被认为是首批开征物业税的试点城市。深圳有望明年试征物业税。不过，深圳市地税局有关领导向媒体表示，深圳确实有开征物业税的想法，目前在进行研究和考虑。而从现有的思路来看，个人自住的住宅有可能在物业税征收中享受到税收优惠。

值得注意的是，相比较而言，其他9个物业税评税试点省市，到目前为止，据了解，还没有明确的关于物业税的说法。从全国范围来看，物业税何时推出，仍无具体时间表。

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