物业税开征在即如何征收成业界关注焦点

http://esf.cq.soufun.com搜房二手房网 2009 年10 月21 日第一财经日报

本月20日财务部副部长肖捷在“中国发展高层论坛”上表示，今后一段时期将重点推进物业税改革，而试点城市也已在筛选中，“物业税”再次成为业界极关注的焦点。如何征收是重点

北京仁和律师事务所律师孟宪生对记者表示，“现在的关键问题不是这一制度应不应该设，而是怎么设。”

将来的物业税如果是包括土地出让金和土地增值税，那物业税制度肯定要和土地使用权制度相适应，比如说土地使用权现在是一次性缴纳70年的租金，将来就变成用税收的形式分年去缴纳了，那么如何缴纳、税率如何才是大家关心的问题，另外他指出，对于已经买房的人如何缴纳物业税也是购房者急于知道的。

据称，目前关于征收有几种说法，一种是适用于不同的比率，新的高、老的低；另外一种是划定一条线，老的不缴，再次转让时才会缴纳物业税。

置业专家舒可心提醒购房者不必过分担心，毕竟现在税则、税基、征收方法、税率都还未确定。“如果能第一套房不征税而对二、三套房征税，房屋总价越高纳税额越高，经济适用房免征等等，对平衡社会公平来说应该是件好事，有利于平抑房价、平抑炒房。”改革势在必行。

现在房地产税费当中的主要问题是流通过程税费重，保有阶段税费轻，这就容易聚集一部分人进行房地产炒作，导致财富的过分集中。从国外经验看，要解决这一问题很重要的一个途径就是征收物业税（国外有的叫地税，有的叫不动产税，有的叫物业税，但都是一种财产税）。

中原地产总经理李文杰指出，我国开征物业税已是大势所趋，否则现任政府把土地都出让了，税收一次性收回来，也就无形中占有了后来政府在土地上的财政收入，所以税制改革不容置疑。

另外，国内经济的快速发展以及股市的低迷，也导致大量的投资者涌入房地产市场，如何抑制由于投资者或者投机者的进入而导致房产价格快速上升，征收物业税无疑是一个有效的抑止办法。“宏观调控是一种经济手段，从某种程度上讲，都是加大了投资人的成本，征收物业税跟利率一样是一种宏观调控的手段。”

税费专家认为，征收物业税不光是为了打击炒房，也是国家税费完善的一个必然过程。所以，开征物业税对房地产业的整体发展，对调节居民收入都会有很大作用，符合国际惯例。有专家称开征时机未到

我国房地产税费改革权威、原中国社会科学院城市发展与环境研究中心研究员刘维新认为，物业税征收涉及4个条件，第一产权要清晰，第二产权关系要明确，第三要有一个公正公平的评估机构，第四房地产税费体系要完整。

刘维新认为，依我国目前现状看，要正式开征物业税至少还得3年。他解释道，物业税本身是一种财产税，如果产权不清，就没办法征收。“我国是土地国有制，业主仅拥有房屋土地的使用权，评估本身就是个问题，另外如果产权不清晰，房屋都不归业主所有，如何征收业主的税？”

对于有官方人士表示要把土地增值税和土地出让金合并为物业税，刘维新表示这是一种混淆概念的提法。他认为，税是国家强制性行为，具有强制性、固定性和无偿性特点，而土地出让是一种经济活动，把二者合在一起变成物业税，从理论上看是不合理的。

“土地制度改革至少要先由国土资源部提出，再到国务院，最后上人大修改《土地法》。这些事情都没有做的时候，要开征物业税，怎么征呢？”

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物业税是国际通行的房地产税制，又称财产税或地产税，主要针对土地、房屋等不动产，要求其承租人或保有者每年都按物业评估价值缴付一定税款。有报道称我国物业税制度的思路是将现行房产税、城市房地产税、土地增值税以及土地出让金等税费合并，转化为房产保有者每年缴纳的物业税。上述税费现在有许多是一次性缴纳，如土地增值税及土地出让金。

据了解，在国外如果一个人同时拥有几套房子，税收要比一套房子高的多，国家会通过税收杠杆把一部分财富收归国家所有，有点类似个人所得税，挣得越多，缴的越多。

加拿大地方财政的主要来源就是依靠地税，居民买了房屋就同时买了土地，温哥华的地税税率从0.3%~15％不等，差距很大，复员转业军人、房子用于自住的业主、65岁以上的老人可以享受0.3％的税率，炒作、出租房屋的人所交税率从10%~15％不等，不管房子是否能租出去，房主每天都得按规定缴税。