http://esf.cq.soufun.com搜房二手房网 2009 年10 月21 日 车德锐 搜房博客
国庆长假已经过去，从市场各方数据反映，东莞楼市国庆黄金周表现出个盘分化非常明显。从市场人气和成交来看，多集中在个别热点楼盘，这些共同的特征是地段较好、规模较大、户型适中、开发商品牌实力强等。而大部分项目人气和成交都比较平淡，主要是经历大半年的持续消化，很多项目多属尾盘项目，又或者剩下的货量要么户型偏大、价格过高，要么楼层、朝向不佳等因素影响导致滞销开始积压，消化速度大大放缓。
城区市场中非常明显的特点就是中小户型需求旺盛，一些紧凑三房、两房单位推出货量紧俏抢手，累积的刚性需求释放动能很大，从市场的供需状况评估，这些刚性需求在较长一段时间都难以满足。因此一些中小户型的项目在市场追捧下定价比较高，但仍然能为市场所接受。以城区中心区某典型楼盘为例，成交均价为7300元/㎡，已经接近2007年同期同地段同档次的价格水平。
让我们把眼光投到深圳、广州、佛山等城市。深圳最近一周的房价已经超过1.8万元/㎡、广州十区的9月签约均价已达10932元/㎡，其中，天河和荔湾的签约均价超过1.5万/㎡，珠江新城板块的楼盘已普遍涨至2万元/㎡以上、佛山国庆期间禅城区的成交均价超过9000元，较去年同期上涨28.8%。可以看到周边市场的价格已经超过了2007年的历史高位，已经远远脱离了购买力，目前这些城市意向购房者都是看得多，买的少，观望气氛越来越浓厚，体现在成交量上则萎缩的很厉害。
相比较而言，东莞目前的房价水平与购买力还是比较匹配，比较突出的问题是短期中小户型产品供应紧缺问题比较大，刚性需求没法充分释放。随着后市中小户型项目及新货的陆续上市，目前市场上的个盘效应有望弱化，消费者在价格、户型、地段方面选择的空间会比较大。据了解，中心区附近目前有些新项目的入市价格定在5000元/㎡左右，该项目也有比较多中小户型向市场供应，在一定程度上能满足市场的部分刚性需求，从而对热点个盘的价格形成一定的压力，使房价在供需的平衡中逐步趋向合理。
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