让土地和住房权回归个人让土改见证财富奇迹

http://esf.cq.soufun.com搜房二手房网 2009 年10 月19 日童大焕搜房网业内论坛

[摘要] 农地、农民住房产权化、资本化必须完全彻底地落实为个人权利，应该完全告别当下基层干部包办“小产权房”等的土地转让模式，让土地和住房权利完全回归个人。

让土地改革再次见证财富奇迹

一个以住建部副部长齐骥牵头的调研小组，已开始调研十年房改的得与失。

再次房改迹象已然很明显，由此引发媒体对二次房改的揣测，对此，住建部政策研究中心主任陈淮明确表示，当前在住房发展过程中保障体系和市场化之间的结合有进一步的改善和调整的必要，但是这个基本方向中没有二次房改。

有关二次房改的疑问，与此前关于二次房改的三次所谓上书有关。2008年6月，发改委专家刘会勇建议企事业单位应自建廉租房，租给单位职工居住作为过渡房。

随后的今年4月，清华大学教授李稻葵建议：二次房改应该由政府主导提供房屋住房服务，平租房等由政府提供的房子应该占到50%，将目前未纳入政策性住房的中等收入群体纳入其中。

第三次则是今年7月由住宅法专家李明等14位学者掀起的高潮，其内容是：建立第三种能够满足中等收入家庭住房需求的公共住房制度，以“定地价、定建房标准、定税费率、定5%利润率，竞房价、竞建设方案，综合打分高者得”的方式，提供准市场化的平价住房。但在笔者看来，这些建议都不靠谱。中国既不应该也不可能走计划分配住房的老路，也不应该重蹈经适房腐败的覆辙，更不可能给有住房需求的单位都提供廉价甚至免费的土地。

因此新一轮住房改革其实根本没有多少路可选择，惟一的道路就是彻底的市场化。当前房地产乱象迭出，根源在于土地垄断使地价居高不下，逼得许多房地产商被迫走“高端”或“伪高端”路线，从而完全把中低收入尤其是新进入城市的低收入群体特别是人数最庞大的农民工完全抛弃在市场和政府住房保障之外。土地供应的多元化不仅可以有效降低地价，更重要的是形成房地产市场的产品多元化格局。印度是一个发达程度低于中国的国度，但其第一大城市孟买的房价甚至比北京上海高出许多，在市中心一个70平方米的房子大约就要50万美元，导致孟买商业中心有八百多万人住在贫民窟。

但这不要紧，因为在城市周边一百公里左右的区域内，开发商正在兴建许多总价在二三十万卢比的公寓，这对于人均年收入大约9万卢比的贫民来说，是完全可以支付的一个价格。

在中国，土地的多元化供应不仅可以支撑起一个多元化的房地产供应市场，满足不同层次的住房需求，而且还可以在中国广大农村形成巨大的财富效应，支撑中国经济发展和居民财富增长的新一轮奇迹！

有心人会发现，中国城市居民的财富大增长恰恰是因为1998年以来的住房改革，不到十年时间，住房私有化、产权化、资本化使人们的财产性收入大大增加，甚至远超工资收入。如果农民的土地和宅基地也实现完全的自有产权化和资本化，可以出售、抵押（耕地受土地使用权限制），则农村金融改革、农地货币化，在未来5到10年时间必将彻底改变农村贫穷落后的局面，使之成为国家经济增长的推动力，也彻底改变当下住房和土地制度使政府备受与民争利指责的局面。

必须指出，农地、农民住房产权化、资本化必须完全彻底地落实为个人权利，应该完全告别当下基层干部包办“小产权房”等的土地转让模式，让土地和住房权利完全回归个人。

（作者为资深评论员）

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