房地产投机正转战二线城市房产泡沫积累加剧

http://esf.cq.soufun.com搜房二手房网 2009 年10 月16 日和讯博客

[摘要] 据相关研究人士近期搜集的情况和数据表明：房地产投机资金的重点，正在从一线城市向二三线城市转移。这是一个非常危险的趋势。

据相关研究人士近期搜集的情况和数据表明：房地产投机资金的重点，正在从一线城市向二三线城市转移。这是一个非常危险的趋势。

假如投机热钱仅仅专注于北京上海这样的一线城市，即使把房价炒到10万元以上，也是不要紧的。因为中国经济在一线城市的集中度远远比不上像日本东京这样的城市，北京和上海的GDP并不比其他省份为高，中国的经济分布还是相对分散的。因此局限在一线城市的炒作，即便到泡沫惊人的程度，不至于把整个中国经济筑成危墙，即使将来局部的泡沫破裂，也不至于拉垮全局。

但是目前情况正在发生转变。在北京上海纠缠于“地量天价”的尴尬形势的同时，二三线城市已悄悄开始“量价齐涨”的新一拨行情。

在股市中，一个版块的疯狂炒作，不足以在整个股市堆积泡沫；一个版块的泡沫沦陷，也不会搞垮股市的大局。怕的是所有版块的轮番暴炒，最后连垃圾股都无一幸免，统统位于天价，再也涨无可涨的时候，大盘就只能面对惊天暴跌的前路了。房地产泡沫的危机同理。

热钱本身并不可怕，即便全美国的热钱流到中国，单凭自身未必能撼动中国经济。真正可怕的是热钱在特定领域具有四两拨千斤的杠杆作用，而中国房地产正是这样一个领域。热钱只需对各个城市中心的有限高档楼盘进行暴炒，就可以吸引本地投机资金的大笔介入，形成示范的赚钱效应，并迅速扩大，很快引发整个城市所有楼盘的跟涨，继而形成对普通消费者的极大诱惑和恐慌，普通百姓将不惜一切代价加入自住消费或是投机的行列---这时市场将达到它的顶级容量---即几亿城市居民提前预支的三十年收入，总量超过十几个中国的GDP不足为奇，是时才形成真正威胁全国经济的惊天泡沫。最后，收网的时间到了，从收获巨大利润的热钱先期撤离开始，泡沫破裂。

如果有人问这一连串效应是否确定会发生，答案是肯定的。因为北京和上海的“成功示范”摆在那里，提前几年买房的人都得到了翻几番的暴利，到今天房价位于高位，虽上攻乏力，但泡沫破裂并未出现，每一个介入炒房或买房的投机客或消费者都没有遭遇实质挫折，而成功的范例早已传遍四海。因此，二三线城市的房价将以北京和上海为参照开始“补涨”行情，几乎是投机客的共识，而且极大可能他们早已埋伏布局，暴涨一触即发。

如果你问房地产的泡沫是否足以筑成整个中国经济的泡沫，答案也是肯定的。整个中国房地产市场的潜在容量是惊人的，投机热钱仅仅是小头，后续跟进的力量包括国企融资资金，包括社保基金在内的各路机构投资资金，包括受金融危机影响从实体经济、民营经济抽离的资金，包括普通百姓通过储蓄、债券等间接介入的资金......而最重量级的,还是几亿普通城市居民透支三十年血汗的按揭贷款，也是接过房地产泡沫的最后一棒，这一棒的容量，上文已经说过，可达十几倍中国的GDP不足为奇。

你说，这够不够筑成中国经济的全局泡沫？

一个城市的泡沫和泡沫的破裂不算可怕，海口破裂过，深圳破裂过，都没有影响到全局。但是设想全国几百个城市的泡沫一起破裂的情景，将不可同日而语。尤其在全国数百个城市的大多数普通居民都通过预支三十收入在高位接盘之后，泡沫的破裂同时也将形成最广泛的社会灾难。

实际上，在过去四五年来，各二三线城市已经过一轮房价上涨过程，目前已经位于高位。3000-4000元是目前内地中小城市的典型房价，这个价格与一线城市相比貌似便宜的多，然而这些城市的租金水平很低，普通两居住宅租金不过200-300元，当前租售比已接近1/1000,远远超过北京和上海。

最近开始的行情目标是二线城市向一线城市靠拢，目标价位10000-15000，三线以下城市再上一个台阶，目标价位5000以上。这个价位，同北京和上海的价格相比，似乎是“成比例”而可以预期的，然而这正是“轮涨行情”的欺骗性所在。实际上，对照巨大的地区差异，这个价位是灾难性的。

因为内地二线城市，尤其是三线以下城市，租金支持与北京和上海的差距是发达地区和第三世界的差距，大部分城市几乎没有机会指望任何一家世界500强企业进驻来抬高租金，而当地有规模的企业也屈指可数，况且自备地皮足用，不会到市场上来租房子。而工作机会决定了职业阶层也不可能有更高的房租支付能力。因此在可预见的将来，不可能有租金的大幅上涨来支撑高价。

当本轮行情到达目标价位，意味着数百个中小城市房价租售比超过1/1500,甚至1/2000，也就是意味着房价超过实际价值5-10倍，这比北京和上海的泡沫要大的多（北京和上海房价高估不过1倍至1倍半而已）。

因此泡沫的破裂，很有可能自这些最后追高的二三线城市开始，而下跌幅度，会大大超过北京和上海，波及的人群，是上亿的城市平民而不仅是北京和上海的千数万人。而这上亿的平民，对此情形的心理承受能力与经济自救机会，却远不及北京和上海的居民。

这才是真正的危机。