房企打土地容积率擦边球高低搭配为别墅开路

http://esf.cq.soufun.com搜房二手房网 2009 年10 月15 日新闻晚报

[摘要] 9月，申城又有一大批别墅产品排队等着供应上市。然而，别墅用地的审批早在3年前就叫停，而如今市面上的这些别墅产品是否“名不正、言不顺”？记者昨天在采访调查中发现，别墅用地尽管在2006年即被国土资源部门停止审批，但开发商通过在容积率这一问题上大做 “文章”，依然有办法“绕”开政策。

9月，申城又有一大批别墅产品排队等着供应上市。然而，别墅用地的审批早在3年前就叫停，而如今市面上的这些别墅产品是否“名不正、言不顺”？记者昨天在采访调查中发现，别墅用地尽管在2006年即被国土资源部门停止审批，但开发商通过在容积率这一问题上大做“文章”，依然有办法“绕”开政策。有沪上房产界人士透露，依靠高、低容积率住宅产品的互相搭配，来为别墅的建造打开通路，已经成了地产圈内众所周知的秘密。

8月，无疑是上海豪宅极其引人关注且辉煌的一段日子，这期间别墅也延续着这一轮的销售热潮，市场成交态势良好。其中，较为突出的红墅1858，自8月4日开盘至今已基本售罄；复地北桥城三期在前期房源热卖之下，于8月29日又加推了房源；龙湖·蓝湖郡实景样板房将于9月内面市，售价预计在每平方米2万到2.5万之间……别墅市场热度也可见一斑。在这样的情势下，又恰逢“金九”的到来，别墅市场会不会继续火热引来市场普遍关注。

在上海西南部近郊的一别墅售楼处，记者在当地楼盘销售人员的带领下，参观了该楼盘的沙盘模型。现场有看房者问到：“别墅用地不是已经停批了吗，怎么还能建别墅？ ”销售人员称，自己的地是在2006年别墅用地停批后拿到的，并非专门的别墅用地，“我们的项目不仅有矮层的别墅，外围还有一圈高层的公寓，低容积率的别墅搭配高容积率的公寓，最后的容积率正好符合地块详控的要求。与专门的别墅用地比起来，无非就是庭院、绿化面积少了点。 ”

记者在别的一些别墅项目也发现，像这样利用住宅容积率的高低搭配来为别墅“开道”的情况还不少。依照原先市场不少“老法师”的普遍观点，容积率在0.35的住宅项目才能称之为别墅，而现如今，开发商为了在有限的土地上建造更多的别墅，纷纷减小单套、独栋的别墅面积，而这些连体别墅、叠加别墅等“类别墅”的容积率一般都在0.8左右。相比之下，高层公寓的容积率一般都在1.5以上，二者均衡下来，地块的总容积率恰好在1-1.6之间。

“一方面，开发商不想触碰政策的红线，不能建造纯粹的别墅项目，另一方面，在别墅的周边配建一些高层公寓，可以吸引年轻人群前来购买，丰富项目的购买阶层。 ”一位一线资深销售人士告诉记者，为提高郊区的土地利用率，过低的别墅项目容积率已经被叫停了。在此情况下，不少开发商将政策的“擦边球”打到极致，容积率的算术法做到最“精”，这也是为何别墅用地早已停批，但别墅市场依旧“新丁”不断的深层次原因。声明：本篇文章、数据等内容，网站仅以传播资讯为目的，仅供浏览。