房展感悟：开发商不差钱 “刚需”被迫游走郊区

http://esf.cq.soufun.com搜房二手房网 2009 年10 月14 日张巧珠海搜房网

[摘要] 如果成交的数字水分不大的话，相对北上广深等重点城市的黄金周遭冷遇而言，珠海在这个超长黄金周的销售成绩还是提交了一份亮眼的答卷的。而这些成交量中，真正的刚性需求置业占有几成？

十一期间珠海一共有两个房展，虽然电视台与报业距离不远，但两个房展还是照开不误。据本地媒体报道，国庆期间（1日-3 日）体育中心成交709 套，报社成交568 套。但纵观全国重点城市国庆“黄金周”的销售情况，阳光家缘的数据显示，10月1日-7日，广州市一手房网签量只有832套，在搜房网论坛中，有网友戏称珠海房展创造了奇迹。根据代理公司百脑会、天泽地产的数据显示成交套数分别是约为450套与498套。

珠海市区楼盘开“天价”

如果成交的数字水分不大的话，相对北上广深等重点城市的黄金周遭冷遇而言，珠海在这个超长黄金周的销售成绩还是提交了一份亮眼的答卷的。而这些成交量中，真正的刚性需求置业占有几成？

网友“背着房子的小乌龟”这个国庆长假哪儿都没有去，本来准备去电视台房展淘淘房，在市区找一套新家作为婚房。然而他却发现房展参展楼盘对于他而言成了“天价”。“房展上珠海楼盘小的面积算是80㎡，毛坯均价9000元/㎡，一套房计算下来要70多万，还不包装修。”于是他发出了“开发商只锻炼，不打猎”的感叹，他表示房展给他的感觉是“华而不实，展厅装潢得绚丽多彩，节目组织都是俊男美女抢尽眼球，可我们购房者真正关心的楼盘却如同海市蜃楼，价位虚无缥缈”。

根据调查，本次房展珠海市区以高价项目为主，主要以均价在9000元/㎡的毛坯单位为主；主推单位面积在120㎡以上，属于大面积单位。而实用型居家的中小面积项目极少，另一方面，参展的项目打折力度很弱，97折可以说是最大的优惠，不得不让购房者感叹，开发商真的“不差钱”。

由于招商花园城、莱茵半岛等几个项目供应基数较大，中小面积套数较多，因此100 ㎡以下面积段产品套数比例依然保持近50%比例，但此类中小户型并非完全属于实用居家单位，莱茵半岛价格折后依然保持在10000元/㎡以上，价格较高。

同时，以大面积供应为主的项目数量明显较“五·一”房展时期增加。

（图表来源：天泽地产顾问）

刚性需求被迫游走坦洲

中澳新城郦湖居、凯都国际、百花小镇二期项目均有大量小户型产品供应，且基数较大，拉升小户型供应比例明显。

49、80-120 ㎡面积段为主力面积段，各项目均有存量。

（图表来源：天泽地产顾问）

对比珠海市区参展楼盘，中山的楼盘以49、80-120 ㎡面积段为主力面积段，各项目均有存量，无可否认，这些珠海近郊的楼盘充满着活力，以其存货量多，结构丰富，价格较为实惠吸引众多刚性需求者。三乡的大盘雅居乐新城推出的塞纳湖组团户型虽然以115㎡以上的大户型为主，但带800元/㎡精装修的均价4300元/㎡打出了强劲的价格旋风。而坦洲参展的楼盘，龙光海悦城邦推出的主要户型为80-85㎡两房与100-120㎡三房，均价在4500元/㎡；红塔水景园推出84-140㎡的两房到四房，均价4600/㎡；凯都国际推出40-52㎡公寓与79-91㎡两房，均价5100㎡；中颐海伦堡的户型更是多样，从单身公寓到三房，货量充足，均价5700元/㎡。

龙光海悦城邦作为近期坦洲热销的楼盘，由于其地理位置的特殊，吸引了不少珠海刚需购房。龙光的相关负责人表示，国庆海悦城邦项目共销售40余套，来访的珠海客户占70%，成交的单元中珠海客户占95%。

“金九”以来，业内不断有声音认为楼市将在面临拐点，国庆房展已过半月，然而后市情况尚未明朗。只是从本次房展看来，不少的产品价格有继续上扬的趋势，而不断攀升的房价，令此前一部分追涨的市民重陷观望，变得更为谨慎，更有不少购房者对高楼价产生抵触情绪。开发商不急卖，购房者不急买，未来楼市，会否将进入新一轮的博弈期？这有待市场的认证。