楼市步入“十字路口” 会否上演“二次探底”？

http://esf.cq.soufun.com搜房二手房网 2009 年10 月13 日中国金融网

[摘要] 国庆黄金周刚过，南京、上海二套房贷政策相继收紧，政策指向第二套住房及高档住宅的消费市场，北京、深圳等一线城市也相继风传政策收紧信息。据此，房地产市场观察员认为信贷政策收紧信号明显。而更悲观的业内人士则认为，随着政策收紧范围的扩大，第四季度楼市将终结前7个月的暴涨走势已成必然。

国庆黄金周刚过，南京、上海二套房贷政策相继收紧，政策指向第二套住房及高档住宅的消费市场，北京、深圳等一线城市也相继风传政策收紧信息。据此，房地产市场观察员认为信贷政策收紧信号明显。而更悲观的业内人士则认为，随着政策收紧范围的扩大，第四季度楼市将终结前7个月的暴涨走势已成必然。

房贷收紧风频吹政策冷风直吹

从10月10日开始，南京市将执行三项新政策，全面收紧住房公积金政策，这也是今年以来国内首个进行调整的房地产政策。同一天，上海银监局也在下发的《关于进一步维护上海银行业良好竞争秩序的通知》中要求上海各银行严格执行“二套房贷”相关监管要求，避免住房按揭贷款业务的过度竞争。

相比较而言，河北的房贷政策要放松一些，但是也有明显趋紧之势。“最近各银行的二手房贷款基本还都能做，但是对贷款人的审查明显严了”，昨日石家庄正大中介一位工作人员告诉记者，这种审查包括贷款人信用记录，还款能力等，而且，从申请到房贷的审查期，也比以前明显要长一周左右。

而北京市的房贷政策推出则要追述到9月初：北京市银监局《关于规范存量房贷款业务有关问题的通知》从9月1日起真是执行，《通知》要求银行必须采用“网签合同”和其正本中的房屋成交价格作为审批必要依据，按照网签合同正本中的房屋成交价格与评估价格两者孰低原则确定房屋抵押物价值，发放住房贷款。

楼市“十字路口” 拐还是不拐

随着各地房贷政策的紧缩，楼市也呈现出一些下行迹象。

在刚刚过去的“银十” 黄金周的传统旺季中，楼市交投清淡也令开发商失望。北京、上海、深圳、广州、南京等重点城市的商品住宅市场在十月第一周均“出师未捷”。依旧上扬的高房价让持币观望情绪更加浓厚，大量推出的房源并未受供给曲线左右。

以北京为例，虽然在房贷政策出台后，北京二手房市场成交量短期内出现了非正常的“暴涨”。北京市房地产交易管理网的网签数据显示，9月上旬(1―10日)全市二手房住宅网签总量突破万套关口达到11102套，环比前月同期显著攀升64%，其中2日、3日两天的网签量分别高达2062套和2126套。但在10月1日至7日，北京期房网上签约仅有960套，现房签约159套，总签约量为1119套。而去年同期，楼市即使在下行之中，期房网上签约量仍有1994套，现房签约260套，共签约2254套。锐减五成左右的成交量让开发商备感汗颜。

虽然楼市成交惨淡，但是大部分开发商认为，尽管近几个月市场的成交量持续走低，但并不代表整个楼市的拐点将提前来到，目前的成交量走低，只能看作是一个阶段性调整的信号。无论是上海、北京、深圳等上月成交量下滑较大的城市，还是杭州、成都等成交量仍在继续上涨的区域，持有上述看法的开发商数量正在不断增加。

中房协朱中一认为，局部市场出现波动是正常的，几个城市销售量的下降或房价的回落是市场规律使然。与去年同期相比，国内城市成交量总体仍在大幅提升，价格也在企稳，同时全国的房屋施工面积、房屋竣工面积等指标都在逐月提高，说明市场在回暖。开发投资、土地开发面积等指标虽然同比是下降的，但环比是上升的，“不能仅凭个别城市、个别指标的变动就说楼市已进入‘拐点’了”。

光大证券首席经济学家潘向东在接受新华网专访时也指出，今年4月到7月间的高成交量已经完成了房地产市场的去库存化，市场现在进入了一个补库存的时期，基于此来看8月份全国的房地产开发投资，虽然总量有所增加，但相对于需求而言依旧不足。供需矛盾将导致成交量的下降，但对价格则是一个强有力的支撑。

事实上，从楼市“量价飙升”到“价涨量缩”再到“价量齐跌”，过山车般起伏的楼市、撑杆跳般飙升的房价令很多购房者望而却步。再加上紧缩的二套房贷政策信号，引起投资需求和部分改善型需求的短期离场观望，多种信号显示楼市正在酝酿调整。

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