房价脱离正常轨道开发商为什么还要勇往直前

http://esf.cq.soufun.com搜房二手房网 2009 年10 月7 日武汉综合新闻网

[摘要] 无论用什么理论解释房地产市场化，一个不可回避的事实是，一些城市的住房价格确实离普通百姓的可承受能力越来越远。这一轮房地产投资热潮吹大的楼市泡沫，终有萎缩或破灭的一天，这同样是可以预知的。主要的问题是，调整以何种形式，在哪个时间点到来？

无论用什么理论解释房地产市场化，一个不可回避的事实是，一些城市的住房价格确实离普通百姓的可承受能力越来越远。这一轮房地产投资热潮吹大的楼市泡沫，终有萎缩或破灭的一天，这同样是可以预知的。主要的问题是，调整以何种形式，在哪个时间点到来？

近期上海楼市一个街谈巷议的话题是潘石屹的到来。这个从2002年开始就酝酿进入上海市场的北京商业地产大亨以24.5亿元的价格从摩根士坦利手中接过上海第一烂尾楼——东海广场。从当年大摩的收购价17亿到今天的24.5亿，房价在几年内的涨幅可见一斑。但在潘石屹看来，平均3万元/平方米的价格算是非常便宜。有消息称，潘石屹将在上海继续加大项目储备，甚至不排除获得足可以供10余年开发的天量土地。

和潘石屹同样看好楼市前景的还有很多人。短短一、两个月内，金地、保利等几家大型开发商的A股再融资额度超过200亿元，这其中还不包括万科的500亿巨额银行授信。另有恒大、宝龙、复地等众多房企加速上市或回归A股。开发商抢钱可谓是“红了眼”。而大举融资的目的只有一个，那就是赶紧入市拿地，增加项目储备。

与开发商跑步进场的局面无法呼应的是政府的屡次收紧信号。除了此前的二套房贷收紧外，近日国土部频繁发出土地监管信号，比如高调公布闲置土地情况，及下半年将严厉打击囤地的消息。

但是显然，政策对楼市并未起到多大抑制作用，北京、上海等地房价继续节节攀升，房价40%甚至50%的同比涨幅在一些城市的楼盘中随处可见。

目前的市场是如此矛盾：房价飙升已经脱离正常轨道，政策收紧意图如此明显，开发商却仍然一片乐观。那么，开发商如此“勇往直前”的底气到底源于哪里？又有怎样的政策底线在被开发商揣度和利用着？

要回答这个问题，首先我们得仔细分析目前的政策方向。有一点是明确的，政府为了让宏观经济有一定的支撑，必须确保楼市稳定。在此基础上，政府选择了“保成交，保供给”的政策。也就是说，房地产成交量不能降，但房价得稳。

开发商从中读到了于己有利的信息：加大供给意味着目前供给紧张。供给紧张就给了他们可以在现阶段大胆提价的理由。尽管政府是希望通过加大保障房建设来增加市场供给。但房地产商清楚地看到，保障性住房建设只是一个远期规划。上半年全国只完成经济适用房建设计划的37%即是证明。

因此当最近国土部越要求严查囤地，开发商就越感到政府对供给紧张的担忧，其立刻提价的冲动就越大。根据上海证券报的独家披露，部分房地产企业在深圳等地大幅提价的做法已经存在。

开发商乐观看待后市的另一个重要原因是流动性充裕。一家大型房地产企业负责人在最近的一次房地产论坛上表示，预测楼市走向，很多因素都是次要的，最重要一条是信贷与货币。这一点直接决定购房成本与需求热度。

而从目前政府表态及专家观点来看，下半年流动性大幅收紧的可能不大。目前的货币政策存在微调可能，流动性不会像上半年一样充裕，但也不会立刻完全收紧。尤其是宏观经济尚未完全复苏的今天。

正因为此，开发商对年底的市场依然乐观。尽管他们深知明年、后年的形势确实很难预料。

政府的“私心”也很明确，那就是用泡沫换时间：房地产资产泡沫只要没有到无法忍受的地步，就给宏观经济企稳奠定了基础，赢得了时间。下半年的货币如果有更多开始向实体经济回归，从而带动制造业和外贸出口的回暖，那么经济基本面就获得了平滑过渡。彼时，房地产市场的调整动作才是“动真格的”。

这样，我们完全可以理解今天楼市的非理性上涨，也完全可以预期在不远的将来，楼市将面临真正的调整。眼下，聪明的开发商们当然也不过是在赌谁会接住接力赛的最后一棒，并酝酿着在下一轮调整中，寻找更便宜的猎物。