开征物业税正当其时且要从持有第二套房开征

http://esf.cq.soufun.com搜房二手房网 2009 年9 月23 日陈真诚搜房博客

陈真诚：物业税从持有第二套房开征

内容导读：在近阶段，开征物业税，或明确释放出消息，或正当其时…本文内容系个人观点，仅供参考，不构成任何人或任何机构、企业做出任何决策的依据，也不构成对文中提及的个人或机构的评价。欢迎加入QQ群“地产财经专家媒体，群号73150637”，限公开出版发行的媒体之地产、财经记者编辑加入，申请时请注明身份。

目前，全国房价还在上涨，实现7个月连续上涨已成定局。不过，由于泡沫严重，房价过高，市场被严重透支，有效需求不足，而政府并未出台具针对性的调控新政，市场就再次出现观望心态，自7月份以来，市场已经出现了持续价涨量跌的“滞涨”局面。这或意味着，被政策和房价所过度透支了的房地产市场，再次走到了十字路口，再次面临调整。但就此得出房价将就此下降的结论，为时尚早。这是因为，中国房地产市场是个高度依赖政府态度的政策市场。

今年以来，宽松货币政策下，流动性过剩，使得大量热钱追逐资产价格上涨；低利率下，银行利率为负，使得通过信贷负债买房有利可图；政府刺激房地产销售的政策，不但托起了房价，更托起了开发商涨价的信心；通胀预期，使得资产价格预期上升，使得买房成为了对抗货币贬值的可能；一些地区地价再次高涨，地王再次“频现”，也在以成本上涨的名义推高房价上涨预期；尤其是，政府对房价的态度，决定政策取向，让涨价无所顾及，也让消费者加剧了对房价再涨的恐慌。这些，正是推动此轮房价上涨的主要因素。本文作者陈真诚分析认为，如今，政府态度、政策、流动性过剩、低利率、地价、通胀等等这些因素依然还存在，依然在起着作用，因此说，只要政府不及时加息并加息到一定程度，在短期内房价还将上涨。

特别地，虽然8月份CPI同比下降1.2%，但要看到是由于去年的基础高导致了今年的CPI连续下降，因此，CPI数据存在被隐蔽真实性的事实。而且，8月份CPI的降幅比上月缩小了0.6%，环比增长了0.5%，6个月来首次由负转正。更何况，在现实生活中，除房价持续上涨外，猪肉、鸡蛋等食品价格也在连续上涨。总之，诸多迹象、因素表明，通胀已经部分从预期变为现实，通胀形势，资产的泡沫程度，可能比许多人预期的要严重，而政府对抗通胀的态度还很暧昧，政府的作为显得不够。这些正成为房价继续上涨的主要推力，并不是危言耸听。因此，想让房价不涨，想让开发商整体降价，几乎是不可能的。至少可以说，房价在9月份还将上涨，也不排除10月份继续上涨的可能。

不过也要看到，由于CPI环比回升，猪肉鸡蛋等食品价格持续上涨，通胀正由预期逐渐转变为现实，已引起了政府等方面的警觉。在2009夏季达沃斯论坛上，政府高层一年多来首次公开而正面地谈到了要警惕和防范通货膨胀等问题。不久前，央行也坦承在执行宽松货币政策之时一直担心潜在的通胀风险。由此来看，政府当在刺激经济发展与控制通胀之间做出取舍性的平衡。如果政府决心打击通胀，就不排除适当调整金融政策。只是，为了使经济得以平稳发展，市场仍需要一定的流动性，所以，本文作者陈真诚分析认为，难以从货币供应量上做出明显的收缩。这样，政府除了明确表态外，则只有按照世界经验，主要通过加息来提高资金成本来打击通货膨胀。

应当说，只要加息，将直接影响到资金的成本，更将反映出政府的态度，房地产预期就会改变，房价就可能应声下降，至少难以再涨。但为了刺激经济增长，政府在短期内连续大幅加息的可能性不大。如果加息的幅度不够，房价回调的程度还难以定论，房地产调整可能会出现反复。这是因为，目前的基础基准利率很低，相对于通胀水平而言利率负得过多，加息不够的话，或仍然难以有效抑制过甚的投资性购房行为。这样，为了有效调控房地产，开征物业税或是最理想的选项之一。

应该说，在近阶段，开征物业税，或明确释放出消息，或正当其时。不过，为了不对市场形成过大冲击，开征物业税当有讲究。本文作者陈真诚分析认为，考虑到老百姓的基本自住需要和各地区的差异性，可以从持有第二套房开征物业税。对于面积大小、房价高低等问题，可通过总价与税率来调节。对于已经支付的土地款，则可以通过查找历史地价档案计算到总价中扣除应税额，地价越高则扣除越多。这样，将主要起到抑制投资性购房持房作用，对只有一套房的一般性自住消费者的影响不大。其结果则可能是，在不过大影响金融政策的同时有效调控房地产。