应从第二套房开征物业税

http://esf.cq.soufun.com搜房二手房网 2009 年9 月22 日陈真诚云南信息报

核心提示：应该说，在近阶段，开征物业税，或明确释放出消息，或正当其时。不过，为了不对市场形成过大冲击，开征物业税当有讲究。考虑到老百姓的基本自住需要和各地区的差异性，可以从持有第二套房开征。

目前，全国房价还在上涨，实现7个月连续上涨已成定局。不过，由于政府并未出台具针对性的调控新政，市场因此再次出现观望心态，自7月份以来，市场已经出现了持续价涨量跌的“滞涨”局面。这或意味着，被政策和房价所过度透支了的房地产市场，再次走到了十字路口，或面临调整。但就此得出房价将就此下降的结论，为时尚早。这是因为，中国房地产市场是个高度依赖政府态度的政策市场。

今年以来，宽松货币政策下，流动性过剩，使得大量热钱追逐资产价格上涨；低利率下，使得通过信贷负债买房有利可图；政府刺激房地产销售的政策，不但托起了房价，更托起了开发商涨价的信心；通胀预期，使得买房成为了对抗货币贬值的可能；一些地区地价再次高涨，地王再次“频现”，也在以成本上涨的名义推高房价上涨预期。这些，正是推动此轮房价上涨的主要因素。如今，政府态度、政策、流动性过剩、低利率、地价、通胀等等这些因素依然在起着作用，因此说，只要政府不及时加息并加息到一定程度，在短期内房价还将上涨。

不过也要看到，由于CPI环比回升，猪肉鸡蛋等食品价格持续上涨，通胀正由预期逐渐转变为现实，已引起了政府等方面的警觉。在2009夏季达沃斯论坛上，政府高层一年多来首次公开而正面地谈到了要警惕和防范通货膨胀等问题。不久前，央行也坦承在执行宽松货币政策之时一直担心潜在的通胀风险。由此来看，政府当在刺激经济发展与控制通胀之间做出取舍性的平衡。如果政府决心打击通胀，就不排除适当调整金融政策。只是，为了使经济得以平稳发展，市场仍需要一定的流动性，所以难以从货币供应量上做出明显的收缩。这样，政府除了明确表态外，则只有按照世界经验，主要通过加息来提高资金成本，打击通货膨胀。

应当说，只要加息，将直接影响到资金的成本，更将反映出政府的态度，房地产预期就会改变，房价就可能应声下降，至少难以再涨。但为了刺激经济增长，政府在短期内连续大幅加息的可能性不大。如果加息的幅度不够，房价回调的程度还难以定论，房地产调整可能会出现反复。这是因为，目前的基础基准利率很低，相对于通胀水平而言利率负得过多，加息不够的话，或仍然难以有效抑制过甚的投资性购房行为。这样，为了有效调控房地产，开征物业税或是最理想的选项之一。

应该说，在近阶段，开征物业税，或明确释放出消息，或正当其时。不过，为了不对市场形成过大冲击，开征物业税当有讲究。考虑到老百姓的基本自住需要和各地区的差异性，可以从持有第二套房开征。对于面积大小、房价高低等问题，可通过总价与税率来调节。对于已经支付的土地款，则可以通过查找历史地价档案计算到总价中扣除应税额，地价越高则扣除越多。这样，将主要起到抑制投资性购房持房作用，对只有一套房的一般性自住消费者的影响不大。其结果则可能是，在不过大影响金融政策的同时有效调控房地产。