购房最值得关注8大问题

http://esf.cq.soufun.com搜房二手房网 2009 年9 月20 日置业技巧

[摘要] 当楼市结束投资暴力时代，进入调整期，投资客纷纷离场时，自住购房人、刚性需求等字眼开始成为楼市的主要矛盾。尤其是2007年底，为了控制投机行为不断哄抬的房价，央行出台紧缩的金融政策，自住购房人群的置业压力也随之加重，人们纷纷通过降低择房标准和压缩。

当楼市结束投资“暴力”时代，进入调整期，投资客纷纷离场时，自住购房人、刚性需求等字眼开始成为楼市的主要“矛盾”。尤其是2007年底，为了控制投机行为不断哄抬的房价，央行出台紧缩的金融政策，自住购房人群的置业压力也随之加重，人们纷纷通过降低择房标准和压缩购买面积艰难地做起房奴。

经过宏观经济又一轮调控，楼市逐渐“退烧”回归理性，加上受国际金融危机影响，房价开始进入下降通道。为了进一步解决普通购房人的刚性居住需求，自10月开始，利好购房人的一系列金融和财政政策相继出台，自住购房人的置业空间和购房优惠得到较大提升。那么，在利好的市场环境下，买什么样的房子才最适合自住置业需求，才是合理的置业规划呢？

针对目前的这种状况，北京“我爱我家”房地产经纪公司第一事业部副总经理高晓辉女士提出了以下三方面的观点：

1、“买旧不买新”

“买旧不买新”指的是，对于首次置业的自住购房人来讲，买二手房要比买新房具有更明显的优越性。从目前的住宅供应格局来看，接近80%的新房分布的五环以外，选择郊区房不仅在配套设施方面有所欠缺，出行成本及时间成本均较高。首次置业的购房人多是工薪阶层或者年轻人士，新房的分布区域对这部分人的工作和生活将带来诸多不便。与新房恰恰相反，80%的二手房都分布在成熟的市区内，现房供应，即买即住的特性是解决刚性自住需求的最佳途径。同时，二手房具有一定的议价空间，大部分的二手房价格比新房低。

2、“买大不买小”

在近期出台的楼市政策中，“减税降息”使自住购房人群直接收益。尤其是首套购买自住房享受减免契税、印花税，并且享受20%最低首付和30%基准利率优惠等政策大大缓解了这部分人群的置业压力。

“买大不买小”建议自住购房人根据自己的经济状况尽量选择较大户型购买，而这个“大小”是相对而言的，“大”指的是能够满足生活需要的最合适面积。由于受此前紧缩的金融政策影响，人们将选购的房屋面积和房屋品质压缩到最低，“迷你小户型”一度成为自住购房人“抢购”的目标。随着房价下调、央行连续大幅度降息和相应税费政策的出台，专家建议自住购房人可适当调高购房标准。

我们按降息前后算一笔账，以购房人能承受20年期80万贷款来计算，央行四次降息后与未降息之前相比，能够节省近20万元的利息。假设该房屋为10000元/平米，那么，购房人能够多买较以前近20平米的住房面积。

自住购房人中包含着众多首次置业的年轻人，他们在未来5-10年将面临生育或赡养老人等问题，人口增加势必要求居住面积的改善，但是在这么短的时间内实现第二次升级置业肯定会有非常巨大的压力，因此，第一套自住房在允许的范围内应尽量“买大不买小”。

3、“选择最优贷款方案”

现阶段购买自住房可享受多项贷款优惠政策，购房人根据自己的实际情况选择最优的贷款方案能有效节省一定的置业资金，如购房人首付款较少，而在工作单位享受公积金待遇，那么他就可以采用首付少，利率低的公积金贷款。如果购房人资金较充裕，不打算长期贷款，商业贷款更为划算。

“我爱我家”认为，现阶段无论是市场房价走势还是相应的政策对自住购房人都是一个利好条件，只要合理规划，购置一套属于自己的房子并不遥远。