绿地中海保利谁将取代万科成为地产NO.1

http://esf.cq.soufun.com搜房二手房网 2009 年9 月20 日宋延庆搜房博客

从2008年销售额数据看，“百亿”地产企业有十三家，其中绿地、中海、保利等三家地产企业销售额分别是435亿、266.11亿（港元，下同）、205.11亿，均超过200亿元，最“接近”销售额达到478.7亿元的万科。

从一线企业成长性指标来看，无论是土地储备存续比，还是复合增长率指标，在可预见的三年内，富力、碧桂园、恒大、金地等十几家“第二梯队”企业几乎没有超过万科的可能性。今年以来，土地市场上“地王”重现，频频上演“国退民进”的故事，在国资部门的默许下，诸多央企凭借雄厚的资金实力及较低的融资成本，纷纷进入市场化程度比较高的房地产业，大有后来者居上的态势。那么，央企下属的某些地产企业有没有可能取代万科的行业第一的位置呢？截至2009年上半年，国资部门核准可以从事房地产投资开发业务的企业有16家，其中包括华润置地、中粮地产、招商地产、中铁置业、中冶置业、中远地产等，以及上面提及的中海地产、保利地产。兰德咨询与其中的9家企业有着长期业务合作。根据兰德咨询对央企下属地产企业的长期跟踪研究，除了中海、保利外，其他企业也几乎没有可能超过万科，主要原因是这类企业行业积淀少，重前期投资，轻后期销售，特别是这类企业房地产战略不清晰、不稳定，常常因为上级集团公司主业景气状况而对房地产资源供应有较大的波动性，可持续性较差，更枉论 “偷偷摸摸”地从事房地产的其他企业了。

因此基本可以断定，在未来三年内，可能超越万科成为行业第一的只有绿地、中海、保利这三家地产企业。

我们先分析上海绿地集团（以下简称“绿地”），因为2008年绿地的销售额与万科最接近，两者仅相差43.7亿元，几乎相当于这类规模的企业一个月的销售额。鉴于绿地至今不是上市企业，其经营业绩只能见诸内部新闻和媒体披露的不完整数据。从过去三年看，绿地2006年、2007年、2008年的销售额分别超过190亿、300亿和435亿，其中2007年、2008年同比增长率分别是57.89%、45%。值得一提的是，2004年绿地早于万科一年步入百亿企业之列，除了2005年外，绿地和合生是与万科相伴时间最长的百亿企业。另外，除了2007年与万科相距较大外（同年，万科销售额是523.6亿元），绿地还是自2004年以来与万科最接近的一家企业。从双方土地储备量来看，预计绿地的当前土地储备量在2200万平方米以上；加上2009年4-7月份所取得的188万平方米，同期万科的土地储备量在2000万平方米左右，两者相差也是10%。只不过是销售额方面，万科比绿地高出10%，在土地储备量方面，绿地比万科高出10%，可谓是旗鼓相当。那么未来三年内，绿地有没有可能超过万科呢？有两个重要因素必须考虑在内。一是绿地是一家相关多元化的综合性企业，其销售额中还包括其他行业的营业收入——如果减掉约30%的其他业务收入，则绿地与万科相差就更大了；二是绿地还不是一家上市企业，其一旦上市成功，必将迎来与其他上市后企业一样的快速发展期。而且可以预见的是，以上海为总部、有国企背景的绿地会随时择机上市的。但是考虑到从上市成功到圈地，直至形成销售收入，至少需要一年的时间，再加上其他不可预见的因素，所以预计，在未来三年内，绿地超过万科的可能性很小。

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