背景： 

7月上海别墅成交量达到1699栋42.7万平方米，其中，奉贤别墅的成交量更是从1月份的18栋，上升到了4-7月的71、71、112和159栋，该区此前的历史最好成绩是07年9月创下的66栋月销量。7月奉贤别墅成交量超出历史最好水平2倍以上！而奉贤海湾板块在7月份共成交了83栋别墅，占整个奉紧区的一半以上。一系列的数字表明，拥有黄金海岸线的奉贤海湾，俨然成为上海最成熟海滨休闲渡假区。一幅“城在海边，屋在林中，人在绿中”中的画卷渐渐铺展开来…

会议主持人、搜房网上海公司副主编 赵琳

【赵琳】：大家下午好！今天的《大话别墅》我们很高兴来到佳兆业香溪澜院的项目现场，我是赵琳，首先向大家介绍一下今天的研讨嘉宾，他们是：佳兆业上海公司总经理韩振捷先生，佳兆业公司上海公司营销总监陈烁先生，房地产时报新闻部主任梁志超老师，佑威房产信息市场经理顾爱华女士，佑威房地产研究中心副主任陆骑麟先生，斯盖策划高级经理、搜房网著名博客张宏伟先生、M叁传播机构客户总监左健先生！欢迎大家！

拥有黄金海岸线的奉贤海湾，俨然成为上海最成熟海滨休闲渡假区，今天我们研讨奉贤海湾这样一个“湾区”生活的别墅，来到了香溪澜院的美丽现场，那么首先请韩总谈一谈，佳兆业作为北上军团的一个刚进驻上海时，奉贤海湾是怎样一个状态？为何选择在奉贤海湾打造佳兆业上海首个住宅项目？

佳兆业上海公司总经理 韩振捷 

【韩振捷】：应该这样说，进入上海是集团的战略部署，也是佳兆业集团由珠三角向长三角拓展的重要一步，在这样的一个考虑下，佳兆业是希望通过从项目的进入开始，能够建立和拓展在上海的一个团队，打下一个技术发展的基础，从这个意义上考虑的。至于说为什么选择海湾呢？我们是这样看的，一个是我们看中海湾的潜力，我们从深圳这样的滨海城市过来，海滨作为一个人居和度假的概念，应该给它一个合理的定位和定价。目前的海湾以及整个上海市场来看，它一直没有形成一个热点，从这一点来说，我认为它具备先天的各种资源，但是在增长方面一直没有获得市场的认知。有政府的前期引导因素以及开发企业的后续跟进因素。所以从这一点来说，我们就选择了海湾，我们也希望由于我们的进入给这一地区增加一点亮色，提供一些增值的东西，大概就是出于这么一个考虑。

【赵琳】：现在大家都把关注点投向海湾了，佳兆业带来一个合理的定价定位，确实是有利于发现它的发展价值。与佳兆业在深圳、广州等的一些知名项目相比，有哪些秉承的理念以及独特的创新？听说香溪澜院是您一手打造起来的？

【韩振捷】：我们是一个团队，这个项目是我们团队的作用，个人的作用其实是很小的。这么说吧，地产和这个行业是一个地域性的项目，任何两个项目甚至是同一个公司同一个团队打造的，它也有很多个性化的地方，直接的类比，前提不一定都成立，甚至包括一个项目的连续的各个期之间，可能它的天时地利人和都会有所不同。那么我们在做这个产品的时候也看到了这个项目区别于一般的郊居产品所独特的地方。所以在这个项目的打造上，我们没有过分强调产品的共性和标准化的东西，而是基于对市场和项目资源、地段的一些理解，以及我们积累的一些开发的经验，我们强调的是我们在这个过程控制中的一些流程和操作标准。但是做每一个项目相对于一贯的流程来说，还是做精品领域，不因为项目小，不因为项目偏就轻视它，而是要把我们该做好的事情做好就可以了。

另外基于这样的区位和度假旅游区这样的项目特征，我们在产品的打造细还有节上，还有我们的物业服务上，我们都是参考了一些度假酒店的概念和服务标准。现在对于这个项目提供物业管理的公司是我们集团下面酒店管理公司，我们在深圳也有实际的酒店在用。从这个意义上来说，我们也希望提供一种从产品到服务，从住宅这一块来说往度假酒店方向去靠近的一种产品，但是它又区别于一般意义上的郊居别墅住宅，区别于传统意义上的度假酒店，我们希望把这中间有一种混搭和选择客户需求放到这个项目里面，包括现在项目运营过程中间，客户的一些个性化的以度假和客户自身的特征更个性化服务，我希望在后续的物业服务当中体现出来。

【赵琳】：我们知道对于别墅这样的高端物业来说，物业是它后续升值的一个保障，而且像南方过来这样的物业应该说水平和质量都是比较有名的。既然香溪澜院是参考度假酒店的标准，那么我想它的物业服务标准是相当高了。香溪澜院目前所推的156席联排别墅是地中海风格的，具有大面宽、大层高、多露台、双车位、内庭院、南北花园等特点。能否向大家介绍一下，具体的设计理念及设计风格？

【韩振捷】：一个项目要说起来方方面面就很多了，由于时间的关系，我们简单谈几点，一个来说，就是我们的别墅设计关注的几点，你刚才谈到的风格这个东西，我们也会去关注，但是我认为不是最重要的，第一个，我们关注的是设计的效率，从效率来说，我们现在推出的产品主要是经济型的别墅，它相对于三五百平方独栋或者上千平方的超大型的别墅来说，它是门槛级的，进入别墅门槛级的。那么在这种有限的面积中怎么做出更舒适的别墅呢？这个面积我们怎么去分配它？分配在各个产品里面的房间？比如说我说一个点，我们的主卧室，我们的主卧室现在提供的尺度跟我们的客厅是一样大，这样尺度的主卧室在同样的销售面积来说一般是达不到，为什么呢？我们理解客户其实他在主卧室里面待的时间是最长的，这个里面他需要待那么长的时间，不光睡觉那么简单，可以在主卧室里面实现很多的所能够我们想得到甚至我们想不到的情景或者活动，这是我们需要去关注的，这是关于效率的。

第二个关于适应性，因为别墅客户的个性化要求比较高，客户的身份，他的财力和他的生活阅历都远远高于普通客户。那么从这一点来说，我们把我们能想到的尽量提供进去，客户还有新的要求，但是我们预见不到，这种情况下我们就提供自由度，提供弹性。比如说我们中间的那个套室，196平米的，主卧的书房设了两个门，两个门的意义在哪儿呢？使得这个房间可以套在主卧室里面，变成主卧室的书房，也可以从楼梯间直接进去，它单独封闭形成一间独立的多功能书房。这样的话就能够解决了经济型别墅的房间数量和使用便利性、多样性，这是一个。还有一个就是像我们客厅的局部有一个通高的设计，那么这个空间怎么利用？实际上我们把自由度也让给客户，客户怎么选择是客户的事情，那么我们需要夺的是什么呢？我们把结构梁取消了改成了版，一楼的装修和二楼的装修封闭后怎么利用，都不会受到限制。从考虑今后客户的使用提供最大的便利性和适用性，客户选择是客户的自由，我们能不能提供这种自由是我们的事情。

第三个就是说在这样一个区域做产品，我认为需要强化健康的概念，因为海湾的空气、阳光和通风条件明显是优于上海市区的，一边紧邻大海，一边是原始的村庄。在这种情况下，我们从各个环节去适应和强化，首先从那个宅间，待会儿大家会看到，我们的联排的房前屋后最大限度地软化它，我们的硬化园林做的是最小化，而我们的绿化环境做的是最大化，甚至包括我们的别墅的小院的院墙都是用树来做的，我们的车位也是用草来做的，这是从宅间来说。那么到了我们的别墅产品里面，一个是我们在中间套都做了前藤后院，再加一个内天井，我们实现所有的功能用房的自然采光模式，这个相对于机械通风要更健康、更节能。在边套的设计上，我们做了两个比较，一个是我们的卧室，卧室都设计的通风窗，除了正面的窗户外，还有侧面的窗户。还有一个就是边套的厨房，我们设了一个烹饪窗，在我们炒菜的位置，我们设计一个观景窗，正好处于灶台和抽油烟机之间的，这样可以一边炒菜一边观看景色，这是利用了边套的模式。再有一个，因为强化健康概念，所有的厅房都做了大窗，不叫落地窗，离地面还有一点距离，这样可以最大程度地把光线引进来，把绿化景观引进室内。

第四个就是人性化，这个概念很好听，但实际上是一些经验和细节的累计，我简单举一个例子，比如说我们的卧室，卧室的顶灯都是双控开关的，就是可以在门口，也可以在床头控制，这样的话使用者入睡，还有晚上起来就不用摸黑来回跑。看似这两个设计都很小，但是这些观念实际上就是对客户使用的关注，实际上这个东西在住宅里面可能是一个新事物，其实放到酒店里面所有的控制开关全部是这样的，其实增加的投入是很小的，但是体现在人性化上面。

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