中金报告：楼市最大矛盾并非房价收入比畸高

http://esf.cq.soufun.com搜房二手房网 2009 年9 月8 日郝倩第一财经日报

[摘要] 在这一报告中，中金通过对北京和上海房价和收入分布的研究，发现“一线城市所谓的房地产泡沫的根源是我国城镇居民悬殊的收入差距。对于高收入人群来讲，高端住宅的价格相对于他们的收入仍处于合理范围。

中国国际金融有限公司（下称“中金公司”）针对房地产业的最新研究结果显示:豪宅不贵，陋室难求。该机构建议，政府对房市政策的重心是加强廉租房和经济适用房的建设，而非打压中高端房房价。

在这一报告中，中金通过对北京和上海房价和收入分布的研究，发现“一线城市所谓的房地产泡沫的根源是我国城镇居民悬殊的收入差距。对于高收入人群来讲，高端住宅的价格相对于他们的收入仍处于合理范围。相较于其他主要国际城市而言，北京、上海的房价收入比并没有明显高于纽约、伦敦、东京、香港等大都市。”

中金公司认为:用房价（月供）/收入比分析来判断房价泡沫有其不足之处。

首先，这样的分析没有考虑到不同收入阶层的人群会购买不同价位和大小的房屋的事实。目前的高房价收入比有可能是因为高端豪宅的价格迅速增长拉高了整体平均房价，而中低档房屋有可能对于普通民众来说仍然处于合理价位。

若分别观察北京、上海两个城市的二手房成交价数据:今年以来上海二手房成交价多集中在120万以上的中高价房;北京二手房主要集中在中低价房。因此很有可能上海占比较高的中高价房拉高了整体的房价收入比，造成所谓的房价泡沫现象。在北京、上海这两个最主要的房地产市场中，按照90平方米户型的二手房平均成交价格来计算，最高收入的20%家庭的实际月供收入比仅为23%左右。

在这一成交数据的基础上，若进一步考虑不同收入的购买者会购买不同价位和大小的房屋，则月供收入比又有不同。在北京，假设中等收入家庭购买60万元的二手房，中高等收入家庭购买90万的二手房，高等收入家庭购买150万元的二手房，则中等收入家庭的月供收入比为0.35，房价收入比为7.01。中高等收入家庭的月供收入比为0.34，房价收入比为6.69。现实的情况是北京今年1至7月的二手房交易主要集中在60万元以下的小户型，低价位房屋占总成交量的70%左右。120万以上二手房的交易量仅占总量的6%左右。

其次，我国居民收入差距也在扩大，而且统计存在着低估现象。这种低估是我国收入体系不透明，居民有大量的实物/灰色收入所导致的。而且不同收入阶层的居民的灰色收入/统计收入比不同。

中金公司由此认为，楼市中的最大矛盾并非房价收入比畸高，而是广大的中低和低收入人群缺乏购买最廉价的商品房的能力。

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