产权人意向金首付被挪用购买二手房六大注意

http://esf.cq.soufun.com搜房二手房网 2009 年9 月5 日张黔林房地产时报

[摘要] 二手房买卖中涉及到很多专业性知识，买家稍一疏忽就可能陷入纠纷困局，不仅交易不成误事费工，还可能会官司缠身。房地产资深专业律师，大邦律师事务所合伙人张黔林律师提醒消费者购买二手房时注意理清六大问题。

二手房买卖中涉及到很多专业性知识，买家稍一疏忽就可能陷入纠纷困局，不仅交易不成误事费工，还可能会官司缠身。房地产资深专业律师，大邦律师事务所合伙人张黔林律师提醒消费者购买二手房时注意理清六大问题。

一：首先弄清谁是产权人

第一种情况是，签订合同时，卖方未到场，转而委托他的亲朋好友来签约，买方要弄明白签约人到底是产权人本人还是产权人委托的代理人。如果是产权人本人，要看一下身份证件。如果是产权人的代理人，要看一下是不是有产权人签署的委托书，而且最好要求提供经过公证的授权委托书。如果产权人在国外而委托代理人来签合同，那么委托书还需要经过所在国的公证机关公证并由中国驻该国的使、领馆认证才行，并且要看清楚委托书上是否有代为签订合同或代为收取房款的授权范围。

第二种情况是，夫妻共同购买的房产，产权只登记了一个人的，那么签合同是要和两个人签还是一个人签？比如张三和李四结婚后共同买了一套房子，但产权只登记为张三，如果别人要买这套房子，应当和张三、李四两个人签合同呢还是只和张三签就行了？笔者认为只要和张三签就行了，除非买房人知道李四不同意出售。因为尽管房产属于夫妻婚后购买的，但由于只登记在其中一人名下，所以其他人只知道登记的人是产权人，未登记的一方不得以该房产是夫妻共同财产而未经其同意为由而主张居间合同或买卖合同无效。

当然，也确实存在转移财产的情况。张三和李四感情破裂后，张三为了转移财产，把登记在自己名下的房产出售给别人。如果李四不能主张买卖合同无效的话，完全可以要求分割张三的出售款。

第三、买售后公房是不是要得到售后公房同住人的同意？公房通常有两个来源：一是福利分房，二是拆私还公。公房的权利人有承租人和同住人，在买断产权后，不光是产权人享有权利，同住人也享有权利，这种权利主要表现为同住人的居住权，居住权这一概念虽然还没有法律明文予以承认，但司法实践中还是认可的。同住人需要满足两个条件：一是要在该公房内连续居住满一年，二是在本市无其他住房，或者虽有其他住房但居住困难。在《上海市房地产买卖合同》示范文本的附件里有一个内容是出售公房需要得到同住人的同意。

如果上家出售房产没有经过同住人的同意，是不是会造成买卖合同无效？笔者认为买卖合同还是有效的。因为下家没有义务去调查这套房子除了产权人外还有哪些权利人，不动产的登记具有公信力，登记公示出来就是告诉他人谁是产权人，所以下家只要和产权人签合同就可以了，如果产权人出售房屋侵犯了其他权利人包括同住人的利益，同住人完全可以起诉产权人要求赔偿。

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