“存量”豪宅转租为售：捂得久赚得多

http://esf.cq.soufun.com搜房二手房网 2009 年9 月5 日郝倩蔡越第一财经日报

[摘要] 截至2009年第二季度上海高档服务式公寓月平均租金同比下滑幅度高达17.2%,且空置率上升。出租收益的锐减,使得许多国外投资者开始散卖手中的服务式公寓资产,希望能借势于当前火热的销售市场迅速实现资产套现。

“其实服务式公寓的出租情况一直不错,直到5、6月份,我们出租物业仍可达到80%的出租率。”一家港资企业高层对CBN记者称。但多年来的租金持平,以及租客的减少却是不容争议的现实。华山夏都苑A栋被大摩收购后,1号楼以酒店式公寓推向市场,出租率约为70%;2号楼只租不卖,但入住率也不尽如人意。

丁香御苑在被兴业集团收购后,自2002年开始作为Chelsea服务式公寓出租至今年5月,多年来出租率保持在93%左右。业界认为这其中最主要的原因就是租金的下降和需求疲软。

“截至2009年第二季度上海高档服务式公寓月平均租金同比下滑幅度高达17.2%,且空置率上升。出租收益的锐减,使得许多国外投资者开始散卖手中的服务式公寓资产,希望能借势于当前火热的销售市场迅速实现资产套现。”柯志谦分析说。

相比出租方面的“温吞水”表现,“大户”对这些出租物业的“散卖”却可获得较为丰厚的收入。嘉里华庭所在的华山路板块约有近20个次新二手房的高档公寓楼盘,代表楼盘包括汇贤居、鸿凯湾绿苑、愚园公馆、嘉里华庭、东方剑桥、东方雅苑、丁香公寓等,该板块的住宅叫价一直以来都在上海房价的金字塔尖。

丁香御苑散卖房源的成交价格为6万元/平方米左右,大约收回资金逾13亿元。以2000年香港兴业国际从嘉里建设手中以3100万美元整栋收购该楼的价格(以2000年人民币兑美元中间价8.2783计算,当时3100万美元折合人民币2.6亿元)粗略计算,兴业国际此次散卖丁香御苑的收入较当时收购成本已净赚10.6亿元人民币。

同样,按照大摩收购的华山夏都苑最终以5.5万~6万元/平方米成交,相比大摩2006年约合2.8万元/平方米的买入价也已成功翻番。

记者注意到,自今年6月份以后入市的“旧盘”则又比上半年入市的楼盘有了较大幅度的提价。其中“捂盘”收益最高的就是和记黄埔(00013.HK)旗下的四季雅苑。为了准备出售,被开发商持有出租超过8年的四季雅苑自去年中起便不再与租约到期的客户续约。在年初,这批总共200余套转租为售的别墅房源预计售价约5万元/平方米,到8月时,该项目的预估定价已经达到10万元/平方米。

同样,均价维持在8万元/平方米以上的嘉里华庭二期也较一期6万元/平方米左右的成交价提高了三成。开发商高层人士对CBN记者坦言,“并不着急回收资金”,他们在1个月之内有十来套的预订,并对此成绩表示“满意”。只要在8个月左右的期限内将62套房源出售,就已经基本达到该公司的销售预期。

“我们是在出售2000万,而不是200万一套的房子,所以不可能在1~2个月内清盘。实际上,这两个月楼市的陡峭涨幅也并不健康,可能会在接下来有所平复。”该高层人士称。

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