叶檀：股市下挫连累再炒房是自套绳索

http://esf.cq.soufun.com搜房二手房网 2009 年9 月1 日中金在线

[摘要] 成交量已经下来了，股市开始下跌，房价还能走多远吗？从周期看，房地产市场已经在豪宅与投资客主导的风险位置。房地产市场上升的节奏非常明确，价升量跌，是很明确的风险信号。

成交量已经下来了，股市开始下跌，房价还能走多远吗？

7月份以来，全国房地产市场两大特点，一是出现成交萎缩的迹象，一线城市尤为明显：杭州环比下降37%、深圳下降16%、北京下降13%、上海下降9%；二是7月份与8月初，一线城市豪宅成交量上升，导致短期的价量齐涨。

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从周期看，房地产市场已经在豪宅与投资客主导的风险位置。房地产市场上升的节奏非常明确，从成交量上升、房价小幅攀升、成交量大升、投资客逐步进入、豪宅上升投资客主导预期、房价到达高位、成交下降、投资客撤出、刚性需求被抑制、回到谷底。目前投资客主导、价升量跌，是很明确的风险信号。

目前上海的情况是豪宅畅销。8月10～16日的一周，上海商品住宅的成交量环比上升了10.3%，达到38.51万平方米。上海商品住宅的平均成交价环比大幅上升18.5%，达到19603元/平方米的历史新高。据方方地产机构的数据统计，上海高端公寓的销售量占到截止8月16号一周的楼市总成交量的23%，创今年3月以来单周最高值。浦东陆家嘴的星河湾荟苑，以170套的总销量位列全市高端排行首位；黄浦外滩的黄浦湾公寓报价虽高达50000元/平方米，高出周边价格水平约一成左右，当周仍成交30余套，交易面积达0.98万平方米，首批86套房源已销售四成。豪宅畅销绝非房地产景气信号，而是风险信号。

一些春江水暖鸭先知的房地产商开始大规模推出楼盘。8月广州推出的楼盘比7月骤增，中心六区新推楼盘的个数接近“五一”黄金月的六成，全市新推货量亦有望达到7000套，同样达到“五一”黄金月1.1万套的六成。这说明，从房地产商的判断来看，目前处于风险区域，处于价格高位，此时推出楼盘是最佳时机。捂盘惜售与大规模推房，在前期储备相同的前提下，主要取决于房地产开发商对后市的判断。

购房者不应被假象蒙蔽。8月前两个周，深圳一共有9个楼盘入市。深圳国土房管局网站的数据显示，截止至8月17日上午11时，除了波托菲诺纯水岸和万科第五园两楼盘获得八成成交之外，其余楼盘销售率均在四成以下，个别楼盘仅仅录得一成成交。而开发商对外宣称的销售率，多在六成以上。两个数据相差悬殊，固然有录入时滞的因素，但也反映房屋成交量存在虚增的可能，最终法律意义上的成交才能说明问题。

最见竿见影的是政策风险，房地产开发商大部分是在调控政策主导下的徘徊者。银监会收紧二套房贷，发出收紧房地产投资比例的信号；中央多个部委警示楼市风险。除了银监会、央行外，发改委对当前楼市发出预警，国土资源部在全国范围内展开新一轮严查“地王”的风暴，国家统计局、国税总局也在8月接连发文，对楼市表达了担忧。多部门对房地产密集表态，显示对楼市风险高度重视。而中国房地产业协会副会长朱中一忠告房地产开发企业，当前中国楼市已回暖，开发企业一定要冷静判断形势，不要助推楼市的涨价，要以实际行动来维护楼市回暖的大好局面。对家里人关起门来的忠告，必须重视。

地方政府逐步改变前此的助推房地产价格的态度：上海市委书记俞正声在接受采访时表示要加大供应控制房价，北京在政府投资的带动下，1～7月完成房地产开发投资1205.1亿元，同比增长26%，7月当月完成开发投资303.3亿元，同比增长87%，但比6月略有下降。广州市同样强势，8月10日，广州市国土房管局迅速采取措施：广东中莱投资公司2007年以44.75亿元拍得的地迟迟不开发，被强制收回，并没收拍地时的8000万保证金。

从投资收益角度看，虽然央行表示货币政策不变，但是不表示能够容忍房价泡沫大涨，可以预计，只要实体经济有所好转，货币政策就有腾挪的空间。只要加息四次以上，只要开征物业税正式试点，市场收益预期就将扭转。虽然一线城市由于土地供应等因素牵制，不可能大跌，但超高的收益预期已经不存在了。

目前继续炒地、炒房，将遭遇政策、市场与预期的三重风险，如果说央企还有博弈的成本，普通投资者又有什么必要接盘当炮灰呢？

注：一篇旧文，看看还有些用。

房地产要平稳，否则害死购房者和房地产企业。拿中国与泡沫期的日本房价比不适合，当时日本早已完成工业化，和国民收入倍增计划。承受力完全不同。

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