商业地产“物以稀为贵”镜湖信心指数日益提升

http://esf.cq.soufun.com搜房二手房网 2009 年8 月19 日何超群陈婷绍兴晚报

[摘要] 位于市中心的原人民医院地块终于要“变脸”了。当拍卖师在“9亿元”落槌时，场内响起罕见的持续数十秒的掌声。所有镜头一齐对准亲自参与竞拍的国商“掌门人”孙永明，闪光灯下，他的一头白发显得耀眼而精神。

商业地产“物以稀为贵”

位于市中心的原人民医院地块终于要“变脸”了。当拍卖师在“9亿元”落槌时，场内响起罕见的持续数十秒的掌声。所有镜头一齐对准亲自参与竞拍的国商“掌门人”孙永明，闪光灯下，他的一头白发显得耀眼而精神。“这是近年来绍兴商业地产最受注目的一次拍卖，孙永明在年届六旬之际拿下这块‘高地’，多少有些老骥伏枥的意味。”业内人士如是评价。

“市中心的中心，建筑面积多达6万多平方米，可以说是目前解放路上几大百货大楼的总和，物以稀为贵，拍出高价不足为奇。”绍兴文理学院经济研究院章融教授几年前对市区商贸作过全面调查，最后的结论是缺少真正的“龙头”。“原因很简单，已经形成的百货业‘大佬’缺少扩张的土地。”章融说。

“相比其他地块,对人民医院这块地，我更关心的是，它究竟是被谁拍走了。”杭州市双赢机构总经理、国家注册房地产评估师、国际房地产硕士章惠芳女士更关注土地的“消费者”。她说：“假如说这块地有商业开发潜力，那么国商加入，已经成功了一半。成功的预期效应会对住宅市场有较好的配套拉动。”

这位地产界资深人士坦言，实践证明，商业用地由一家专业商业公司来掌舵，比一些由房地产商开发，通过招商的模式来运作往往要更好些。

在此次拍卖会上，商业地产“物以稀为贵”的价值效应同样在袍江新区推出的F5地块显现。该地块位于袍江核心商贸区块，吸引了14位竞拍者，最后，从起拍价2800万元一直拍到5700万元，翻了一倍多，是当天所有拍卖地块中成交价较起拍价上涨率最大的。

镜湖信心指数日益提升

如果说原人民医院地块成功拍卖让绍兴人对市区商业多了一份期待，那么，镜湖新区外滩1号地块的成功“改嫁”则是绍兴人对镜湖板块信心的一个展示。

镜湖新区外滩1号地块是当天拍卖也是今年以来推出总价最高的一块，起拍价9亿元，最后由绍兴金绿泉置业有限公司以12.2亿元拍得。镜湖新区外滩4-20号地块以1.84亿元为诸暨市润滑油有限公司拍得。

初步统计，今年以来，镜湖新区成功拍卖的地块已达到9宗。“应该说，这是一种供需关系互相促进的结果。”章惠芳说，“就绍兴发展来说，未来城市‘组团式’的发展，镜湖新区就是‘心脏’。所以，从政府层面看，推动镜湖板块开发无论从规划还是从城市配置来看，都是一个方向。这一板块目前是土地集中供应的‘仓库’。而开发商从这一板块拿地的欲望比较强烈，也就是说镜湖新区土地有市场需求。”

“这从一个侧面反映开发商对镜湖新区信心指数比较高。”绍兴市房地产业协会有关负责人表示，这种预期是一个综合表现，镜湖湿地公园的生态环境以及正在启动建设的各项公建设施都让人看好镜湖新区的发展潜力。

“玉兰花园就是我们金绿泉开发的。”作为金绿泉公司参与竞拍的代表人之一，绿城房地产集团执行总经理陈顺华在拍卖结束后不失时机地向记者推荐。位于柯桥瓜渚湖畔的玉兰花园一期高层推出后被抢购一空，不少人是通过玉兰花园才了解“金绿泉”的。

拍卖会理性占主导地位

在拍卖成功的一片掌声中，有人也隐隐有些担忧：此次所拍卖的地块总价增幅少则百分之几，多则一倍，平均起来也有百分之几十。这是否预示着绍兴楼市价格未来还将大幅增长？“其实，我们不希望开发商把价格抬得很高，最后套牢了，这对整个市场不利。”拍卖会上，一位国土部门的工作人员私底下对记者说。

“从总体而言，我觉得绍兴楼市较之杭州等地，要少许多‘疯狂’。像杭州目前不少楼盘的房价涨幅都在30%以上，个别达到50%，绍兴则理性得多，即使在强势回暖的第二季度，也只是小幅上扬。”章惠芳女士长期以来关注绍兴房地产业动态及发展趋势，她诙谐地说，绍兴人的精明理性有点吓跑了“泡沫”。

“以镜湖新区外滩1号为例，按照拍卖公告，该地块的建筑面积不超过277886.5平方米，测算一下，楼面价格为4390元/平方米，加上开发成本，住宅类商品房的价格跟目前镜湖新区已开发的几个高层大盘也差不多。”章惠芳说，记得两年前，该地块也被拍走过，价格高达16亿元，比起拍价整整高出168%。现在是12.2亿元，比起拍价高出36%。“两相比较，开发商谨慎多了。”

说到原人民医院地块拍出了比起拍价高80%的价，她认为，对商业地块来说这样的增幅其实也平常。而袍江新区F5地块，她分析是起拍价定低了，最后的拍卖结果正常。“因为坤和·亲亲家园当时拍卖的楼面价是2700元/平方米左右，而F5算下来也就2100元/平方米左右，况且它是住商用地块，即便商业市场不成熟，以住宅价买商业地块，开发的潜力也比单纯的住宅地块更大。”