广州楼市的合理价位应该在5000-7000元/㎡

全球华人不动产学会09年会专家采访

http://esf.cq.soufun.com搜房二手房网 2009 年8 月14 日陈烨搜房网

[摘要] 广州的楼市最近非常热闹，一方面频频拍出“地王”，另一方面又传出27块“地王”晒太阳，各大房地产商积极推出新盘，价格一波比一波高，使得本来广州房地产业相对冷清的8月份在09年分外“精彩”。从“地王”到房价都成了热论的话题。究竟广州楼市怎么样了？申格联先生将给我们一一理清。

广州楼市的合理价位应该在5000-7000

地产思想者、广东工业大学房地产高级经济师申格联先生

世界华人不动产学会2009年会将于8月20-22日在中国北京召开。届时会有数位部级政府官员、上百位著名高校教授和业界著名企业家就当前楼市10大热点问题做出探讨。广州搜房网的记者在大会开幕前就现在热点话题先行采访了地产思想者、广东工业大学房地产高级经济师申格联先生。【张有卓专访】【周开国专访】【蔡穗声专访】

广州的楼市最近非常热闹，一方面频频拍出“地王”，另一方面又传出27块“地王”晒太阳，各大房地产商积极推出新盘，价格一波比一波高，使得本来广州房地产业相对冷清的8月份在09年分外“精彩”。从“地王”到房价都成了热论的话题。究竟广州楼市怎么样了？申格联先生将给我们一一理清。

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广州“地王”现象反应土地监管缺位

最近以北京、广州两个城市为始，一北一南带头相互呼应拍出两个“天价地王”，随后各地纷纷效颦，陆续拍出“地王”，这种现象反应的是什么问题呢？

申格联认为，09年的“地王”现象，更多的是一种人为的有组织、有谋划、而且是一种无奈的造势行为。实际上，“地王”频出的现象在07年房价上升的时候也出现过，两个时期的“地王”现象有一点是共通的：就是各地的“地王”大多是在“晒太阳”。两次的情况有什么不同呢？2007年拍“地王”的是民营企业，他们希望通过“地王”贷款更多的钱，但后来中央给经济降温，企业的“地王”套不出贷款，只能“晒太阳”。而09年拍“地王”都是清一色有国企背景的企业，他们为什么跟着抢拍地王呢？申格联说，实际上这些大国企拍地王是有考虑实际利益的，有的处于企业上市考虑、有的是为了消化天量资金、有的是为了制造“面粉贵过面包”的效应。因为这种个别的“地王”现象一旦“放大”，无形中会在民众中造成一种“面粉涨价面包随涨”的心理暗示和恐慌，从而推高房价。“地王”本身已经是超脱一般土地的价值而具有“溢价”价值，它为企业赢得了宣传效应和广告效应，带动周边房价的“涌动”。企业不是迫于各方面压力，是不会爽快对“地王”动土开工的。因为“地王”上造的住宅一般情况下怎能比“非地王”上造的住宅利润更高呢！

“地王”频频出现，但“晒太阳”的情况并没有缓解，这种现象也反应出土地制度和管理当局监管的缺失。首先，地方政府对“土地财政”的严重依赖，使得政策的“灵活性”和“可操作”性太强。其次，地产商拍得地王悔约，也不会有什么太大的损失。现在土地出让金可以缓交、欠缴，拍卖保证金和违约罚金都不高，让不少开发商有机可乘。房地产商看有利可图，就“捂盘惜售”，政府也没辙。企业破产了，银行得到的是贬值的房子，亏损是国家的。房地产商在整个开发过程中自己投入的自有资金并不多，并且绝大部分已经通过预售收回投入，这样的监管缺位使得房地产投资企业有了投机取巧的机会，加大了市场不公平和不透明。

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