房地产价格回调走高会引发下一场泡沫？

http://esf.cq.soufun.com搜房二手房网 2009 年8 月6 日 cn.wsj.com

[摘要] 中国土地价格再次走高，因宽松贷款推动地产市场逆转了去年的回调走势，但也引发了对另一个泡沫可能正在形成的担忧情绪。

中国土地价格再次走高，因宽松贷款推动地产市场逆转了去年的回调走势，但也引发了对另一个泡沫可能正在形成的担忧情绪。

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去年中国房地产热潮骤然中断，开发商为建设新楼盘的土地购买活动随即开始萎缩。但今年，中国开发商的拿地面积逐月增长。最近几周，随着住房销量的回升势头继续增强，地产开发商再次大举投资在中国主要城市购买空地。

上个月，中国深圳住宅开发商金地集团令人吃惊地以人民币30.5亿元（约合4.465亿美元）的价格购买了上海青浦区一处21万平方米的地块，成交价是拍卖底价的3倍以上。

数周之前，方兴地产通过公开拍卖以40.6亿元的价格拿下了北京主要商业区一块15.6万平方米的土地。按照可开发的总面积计算，这块地楼面价高达每平方米14,500元，成为了楼面单价的“地王”。

分析师认为，最近几月涌入中国经济的大量宽松贷款是导致地价走势扭转的主要原因。

美国伟凯律师事务所的上海合伙人、专攻银行和地产事务的KarenTang表示，大城市的土地销售已经疯了，北京尤为严重，监管部门怀疑其中很多资金来自于银行。

地产中介戴德梁行(DTZ Debenham Tie Leung)驻深圳的大陆地产业务主管蒋尚礼表示，地产泡沫正变得越来越大。他指出，这种趋势受到了地方政府的鼓励，因为政府靠卖地获得收入，他们希望地价回升能带来大笔财源。

对中国地产领域的忧虑主要集中在推高中国地价和股价的大量现金上。上证综合指数今年上涨了91%，最近几天的两笔首次公开募股(IPO)也较上市首日价大幅飙升。

中国开发商支付高峰价格收购土地的速度已经激起了中国决策者和分析人士对地产泡沫的担忧。标准普尔评级服务公司负责中国地产行业的主要信用分析师符蓓警告称，很多开发商仍然有可能冒险扩张和收购土地，这主要受到了一种激进的资产文化的推动。符蓓警告称，如果这种势头延续，那么倘若政策风向扭转，经济普遍下滑，开发商的资产负债状况可能就会遭受重创。

尽管如此，开发商对更多土地的渴望反映出了对中国城市长期前景的看好。苏格兰皇家银行集团(Royal Bank of Scotland Group)驻香港房地产分析师David Ng说，2010年地价有可能会更高，这是一种提前计划的的战略。

整个夏季，开发商和国有企业继续以飞快的速度买地。房地产经纪商中原集团的数据显示，6月份，中国前10大开发商在买地上耗资约人民币107亿元，较上个月增长74%。香港上市的中渝置地(CC Land Holdings Ltd.)等企业都在增股融资为买更多的地提供资金。

据最新官方数据，2009年一季度，全国土地交易价格指数较去年四季度下跌1.3%，二季度反弹2.3%。

眼下的买地热与2007年的情况类似，当时很多开发商专注于扩大土地储备，以锁定未来收入。很多大型房地产开发商过度扩张，濒临崩溃的边缘。

如今，当初那些开发商中又有一部分重新回到了市场中。

众达国际法律事务所(Jones Day)驻北京房地产律师艾浩利(Ashley Howlett)说，这值得注意；在其他很多经济体中，这样的公司早就碰壁、撞得粉身碎骨了。他说，现在的地价和2007年的水平相当，甚至还要高。

监管机构的立场很微妙。他们不愿扼杀这样一个能刺激建筑和建材等其他行业增长、同时也是中国财富增长基石的行业的复苏。另一方面，上轮房价的飙升将很多买房人挤出了市场，把开发商的资产负债状况拉伸到了危险的水平。

不过，尽管房价已经开始上涨，短期内涨势却有可能会受到大量库存的制约。如果买房人的需求没有迅速上升，开发商的利润率将从去年市场暴跌之前的30%、40%有所萎缩。

中国市值最大的开发商万科周一表示，过去几年的高土地成本使公司毛利润率从2007年的30.6%下降至今年上半年的26%。

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