评论：地价飞沫战背后的房价泡沫焦虑症

http://esf.cq.soufun.com搜房二手房网 2009 年8 月1 日徐立凡华夏时报

[摘要] 年初两会时地价和房价关系的争议随着房价再次上涨变得扩大化了。表面上,这是一个关于统计方法的学术争议,而实际上反映出的是房价上涨带来的焦虑症。奇怪的是,不光是那些潜在的自住型或改善型消费者愤愤不平,在今年的新繁荣中获取着利润的开发商似乎也受到传染,最后,行业协会和政府部门也卷了进来……

年初两会时地价和房价关系的争议随着房价再次上涨变得扩大化了。表面上,这是一个关于统计方法的学术争议,而实际上反映出的是房价上涨带来的焦虑症。奇怪的是,不光是那些潜在的自住型或改善型消费者愤愤不平,在今年的新繁荣中获取着利润的开发商似乎也受到传染,最后,行业协会和政府部门也卷了进来——没有哪个行业有这种独特现象,一边享受繁荣,一边拒绝承认是繁荣的推动者。或许我们可以就此得出结论,这样的繁荣要么是不真实,要么是来得太快。

　　还是回到各方认真热烈讨论的“学术”问题。在年初两会时工商联的一项调查显示,房地产项目开发中土地成本占直接成本的比例高达58.2%后,国土资源部也展开了调查,结论是620个案例地价比平均为23.2%。这个结论6月23日由国土资源部发布,随着社会关注的目光越来越多地重新集中于和夏日一样火热的房地产,7月23日国土资源部再次公布这一结果。首先,我们不能说这一结果是对工商联调查的反调查,即不是预设结论的假调查。但是,这项调查从一开始就与工商联的调查不匹配,工商联的调查计算的是土地成本,而国土资源部的调查只限于地价。土地成本中还至少包括土地增值税和其他一些必要费用,或许在一些时候还得将腐败成本计入。仅仅地价,并非土地开发的最终成本。显然,从一开始,这就是一场关公战秦琼式的飞沫战,而且在统计方法上也不是全无瑕疵,比如,将工业地价、住宅地价和商业用地价格混在一起平均计算,这就给中房协及开发商们的介入反攻预留了阵地位置。

那么,开发商们这次是不是就站在了真理一边?也不尽然。即使在“学术”讨论中有充分的理由将国土资源部的调查击倒,也不能实现道德去魅这一目的。这一点早已广为社会疑虑。公众不会相信,开发商们没有在已经高昂的土地成本价格上继续加价以牟取高额利润的冲动,更不会相信,在房价上蹿的进程中开发商比其他利益相关方更清白。即使有更生动的博客、更鲜活的证据可以自证清白,让公众半信半疑怕也很难。

在新近的参与者中,央企最为引人注目。良好的政府资源和最低的信贷成本使央企在今年的房产盛宴中扮演了类似饕餮者的角色。央企身上新的地王标签不仅无益于房产市场的理性繁荣,反而强化了市场的非理性狂野。正是这种畸形的成熟度造就了深刻而普遍的焦虑感。在这种焦虑中,应有的关于房地产市场制度建设的关注,被“学术互攻”所代替,目的是为了表明自己不是房价高涨的负责者,不是市场畸形的助推者。这确实是个复杂的问题,为了简单处理,有人干脆宣布房价高涨的原因是中国的老百姓太有钱了。

房地产市场的现状反映了经济领域深层次的结构问题。为土地成本添砖者因为可能的快速和丰厚利润不惜推动房价升高,这反过来又增加了房地产市场在经济结构中过多的权重,即使政府部门有心加以限制,但在保持经济增长的政策考量下总是难以下手。于是,只能以防卫的方式表明自己并非推高房价的合谋者。在这种心态下,房地产市场获得了在流动性支持下继续以失衡的方式向前推进的空间。

不过,关于房价的探讨并非全然无益。对房地产市场话语麦克风的争抢至少客观上有利于让消费者们搞清楚,到底他们咬牙付出的钱是怎么构成的,最终流向了什么地方。花钱花得明白,人们才愿意花钱,这正是市场良性运转的基础。因此,关于地价和房价的这些飞沫是有价值的。如果可能的话,这个市场得以运行的其他重要环节,比如地方政府、银行和中介机构,也应该参加进来。真的透明了,焦虑也就消失了。这是一笔早就应该算明白的账。

理想状态下,算清账的最好方法,就是在这个市场中各自做好各自的事。政府专心致志在市场里打造公共服务的一块,减轻买不起房的低收入群体的焦虑,开发商坦坦荡荡做好商品房的一块,减轻想提高生活品质者的焦虑,银行想办法扩大优质客户的来源,而不是被迫向央企或其他房价的不恰当推高者献媚。但这种理想状态很难成为现实。只要房地产市场没有充分和重量相当的竞争主体,公共供给和商品供给还是混淆,参与各方承担的职责还是不明晰,房地产市场上空就会时不时阴云密布。关于地价和房价的争议,只是最新浮在上空的那一朵。

一般可以假定,中国的城镇化进程至少还得持续25年,因此在中长期的未来,房价上涨是必然趋势。但就目前情况看,这种趋势只能强化这个市场已经缺乏的基本信任。我们不能想象,一个缺乏互信的市场能够继续繁荣25年。对于一个中国经济发展的重要市场和支柱产业来说,如果总是处于打摆子式的发展当中,其成本肯定比所有土地开发成本大很多。

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