业内人士揭内幕：差价高于房价10%可起诉中介

http://esf.cq.soufun.com搜房二手房网 2009 年7 月29 日于志刚半岛晨报

7月18日，半岛晨报《房子刚买5天转手多卖八万二》报道了沈阳人左明在大连卖了一套房子，买主为中介店主的女儿，后者在房子买到手后5天将其卖出，转手挣了8.2万，左明认为中介和买主做好了套，有意“吃差价”。在二手房交易趋火的今天，中介吃差价成为众多房主的关注焦点，记者就此专门采访了业内人士。

中介人员是否需要回避？

“在房地产中介这一行业做不到，法律上也未禁止。”

“如果协商不了，我只能起诉了，最快一周就会把诉状递到法院。”昨日，身在沈阳的左明在电话中告诉记者。他表示，自己不能就这样吃哑巴亏，否则中介会更加“有恃无恐”。

为何要起诉中介？在左明看来，中介在交易过程中没有起到公正的居间作用，在有意地压低房价。另外，中介人员也没有告诉他买主小宋就是中介店主的女儿，他认为，对方应先向自己公开她们的母女关系以避嫌，甚至应该回避。

与中介有利害关系的人员在买房时，中介人员是否需要回避？对此，大连房地产经纪人协会会长袁国钰认为：“在房地产中介这一行业做不到，法律上也未禁止。”

在1996年实施的建设部《城市房地产中介服务管理规定》第二十三条规定，房地产中介服务人员与委托人有利害关系的，应当回避。这被左明视为法律上的“回避”规定。对此，袁国钰表示，当时制定“回避”原则主要是针对房地产价格评估机构，而非经纪机构。2007年8月15日，建设部对上述《规定》进行了修正，这次仅是强调“房地产中介不得与一方当事人损害另一方当事人利益”。于2007年1月1日实施的《中国房地产经纪执业规则》被视为房地产经纪机构的业内最高法则，这其中仅是要求中介人员“在执行居间业务时，应当公平正直，不偏袒任何一方”。

吃差价能否杜绝？

“从大范围来讲，这算是吃差价，但法律程序上挑不出买主的毛病。”

“左明事件”同样被袁国钰高度关注，他指着本报报道说，中介行业出现任何一个问题，就个人来讲，会有受害者，但就整个行业来讲，这是成长、成熟的代价，因为整个行业会越来越规范。

能否杜绝中介吃差价行为的发生？对此，袁国钰并不乐观。“市场交易追求的就是利润，所以难免会出现中介发现哪套房子有利可图，就买下然后转手卖掉的可能。”袁国钰说，就左明这一事件来讲，中介人员在操作过程中并不违法，他们是把房子产权从左明变更到买主小宋名下，然后再次转卖，整个法律程序并没问题。

“从大范围来讲，这算是吃差价，但法律程序上挑不出买主的毛病。”袁国钰说，在他们业内，通常说的吃差价是指中介或者中介人员在房子产权不变更的情况下获取差价，比如一套房子房主卖50万，中介让房主签个委托协议，然后他们卖了58万，从中赚取8万的差价，而产权证的所有人还是第一房主，并未发生变更。

“在2005年以前，中介这种吃差价行为发生不少，发现问题后，我们出台了规定，禁止中介在不变更产权人姓名的情况下吃差价。”

对此，大连一位二手房中介的负责人并不讳言，他称大连一些二手房中介真正发迹就始于2005年以前的吃差价，不过现在手段更隐秘一些，程序上更合法。

如何认定是吃差价？

“差价如果超过总房价的10%，就应视为差价明显。”

面对手法越来越高明的吃差价行为，难道卖房者就真的没办法吗？对此，袁国钰坚决地说：“NO。”

袁国钰说，在二手房交易过程中，作为居间方，中介“应当公平正直，不偏袒任何一方”，如果中介人员因为有利害关系，故意帮着自己一方，受害者可向中介追诉自己的损失。

袁国钰认为，在本案例中，左明可请有资质的房地产价格评估机构对他的房子进行评估，以签合同的交易日为基准日，如果差价明显，就可以认定中介没有履行“公平正直，不偏袒任何一方”的原则，左明可向法院提起诉讼，申请挽回自己的损失。