房价猛涨背后的房贷狂飙潜规则

http://esf.cq.soufun.com搜房二手房网 2009 年7 月22 日南方网

[摘要] 核心提示：如果客户已经贷过一次款，但妻子或者丈夫一方未有贷款，仍可以按照第一套房的标准申请上述优惠利率。换句话说，如果以家庭为单位购买第二套房，仍然可以通过这种途径获得低于7折的利率。

上海银监局近日转发了中国银监会《关于进一步加强按揭贷款风险管理的通知》，要求商业银行严格遵守第二套房贷的有关政策不动摇，不得以任何手段变相降低首付款的比例成数。

在政策三令五申的背后，其实是银行在执行房贷政策过程中存在诸多“擦边球”行为。

记者经过调查发现，商业银行一系列争抢房地产信贷市场的方法令人大跌眼镜。通过一些“创新”手法，银行可以提供比公积金贷款利率还低的商业贷款，其利率相当于在基准利率上打6.3%折；为了应对激烈的市场竞争，银行正给地产中介提供越来越高的返点(营销费用)，最高已达1.6%。

7月21日，一位国有银行人士向本报记者揭开了这些变相促销背后的无奈，“现在市场竞争这么激烈，在利率没有放开的情况下，银行为了规避利率管制的限制只好越轨操作。”

多位银行人士对记者表示，今年的个人房贷业务量已完全超乎想象，大部分银行都已完成了年初的计划，但目前仍没有刻意收缩的政策。“我们觉得房价不会剧烈下跌，这几年政策收紧了几次，房地产价格有波动，但房贷并未出现不良危机。”面对如今不断攀高的房价，上述国有银行人士仍认为房贷相对安全。而这代表了多数银行人士的心态。

6月份，上海个人房贷业务随楼市成交量逐月放量而大增129.8亿元，创历史单月最大增量纪录，二季度增量也创历史新高。截至6月末，上海市中外资银行个人住房贷款余额3368.2亿元，比年初增加260.6亿元，同比多增180.1亿元。

利率比公积金贷款还低

你能想象个人住房按揭贷款的利率突破7折底线低至6.3折吗？

“最低利率4.158%??你out啦，现在申请即可获得3.78%的优惠利率。”一家按揭中介公司在其网站上展示了如此诱人的信息。

记者以客户的身份致电该公司，公司相关人士称，确实可以办到此等条件的贷款。申请条件很简单，只要客户的第一套房商业贷款剩余金额高于40万，并且两年内贷款逾期次数没有超过3次。不过须客户自己承担办理银行贷款的担保费和评估费。

相关人士还表示，如果客户已经贷过一次款，但妻子或者丈夫一方未有贷款，仍可以按照第一套房的标准申请上述优惠利率。换句话说，如果以家庭为单位购买第二套房，仍然可以通过这种途径获得低于7折的利率。

根据有关规定，目前房贷最低利率是在基准利率基础上打7折，即4.158%，而3.78%则是基准利率打了6.3折，甚至低于目前的公积金贷款利率。

“这种做法的确在银行存在。”一位国有银行人士分析，最早深发展曾推出类似产品，此后也有其他银行推出了改良产品。

据该人士介绍，低利率的奥秘就在于银行采取了不一样的利率期限标准。比如，银行和客户先签订20年期限的贷款合同，同时对20年期的贷款进行分割——首先签订一个3年期的贷款合同，3年到期后再次申请贷款展期或者再融资申请。

“这样，贷款利率是按照3年期贷款利率打7折，也就是5年期利率打了6.3折，但每月还款的本金又是按照20年期限来计算的，因此客户每月还款金额压力不会很大。”上述人士解释。

上述人士称，这种方法可以帮客户节省不少利息，不少银行就利用这个办法将其他银行的客户“挖”过来。

但这位国有银行人士坦言，他们行并不敢这么做，主要是担心政策风险。在目前利率管制的前提下，上述方法突破了传统的利息标准；此外，客户须3年后再申请至少3年的贷款展期，但按照目前的规定，展期的期限不能超过原有期限的一半。