地价跌房价涨谁的眼泪在飞

http://esf.cq.soufun.com搜房二手房网 2009 年7 月18 日冯晓东搜房博客

[摘要] 房价涨到尽头,覆水难收。买房人爱房子悠悠恨房子也幽幽。为何房价大涨要到无法挽留才能想起老百姓的温柔？给正要买房的买房人关怀，为正要买房的买房人解忧，请不要为正要买房的买房人平添许多愁。

房价涨到尽头,覆水难收。买房人爱房子悠悠恨房子也幽幽。为何房价大涨要到无法挽留才能想起老百姓的温柔？给正要买房的买房人关怀，为正要买房的买房人解忧，请不要为正要买房的买房人平添许多愁。

地价跌，房价涨，通胀让开发商欢喜让老百姓忧。最近国家和房地产相关的政策出台的时间都让我看不懂。上一次国土部刚说地价不影响房价，房价这段时间就涨得没商量。现在，国土部又报告称上半年地价同比下跌28.4%，照理说，地价下跌房价也应该向老百姓靠靠拢了，也就是说房价低一点才是上策，可现实呢？都说土地和商品房是面粉和面包的关系，但就在面粉节节降价的同时，面包却不由分说地越来越贵了。这究竟是为什么？国土部公布今年上半年全国土地市场招拍挂出让价款总额为3499.09 亿元，同比减少16.2%，而平均价格则下跌了28.4% 。而且，全国105个监测城市的平均地价水平依然处于下行通道，同比下降了0.88%。与之形成鲜明对比的是，自今年3月份以来，全国70个大中城市房价已经连续4个月环比上涨。国家统计局的最新数据也显示，房价在连续6个月同比下降后，终于在6月份“转正”，同比上涨0.2% 。

正要买房的买房人在深夜无尽的等候，独自泪流，独自忍受，多想说声“我真的好想买房”，多想说声“对不起，我心爱的女孩，请你再等等我，买好房，我们一定马上去登记”，那个心爱的女孩却哭着对正要买房的买房人说“情缘已尽，难再续，难再续”。“就请你给我多一点点房贷，再多一点点降价的空间，不要一切都带走，就请你给我多一点点降价的空间，再多一点点降价的温柔，不要让正要买房的人独自难受，他这样喜欢一个女孩，让他欢喜让他忧，让他甘心为了这个女孩，付出他所有来买房，你还想怎么样？可惜，市场很无情，房价很残忍，你哭你的，我涨我的，地价跌,房价涨,通胀让开发商欢喜让老百姓忧。

(地价跌,房价涨，多少人的购房梦如水中倒影)

很明显，其实我们看到了土地市场量增价跌。“地王”频频出现之后，上半年地价大涨，但此次国土部分析报告则表明量增价跌。虽然开发商手中不缺地，但受去年房地产市场低迷的影响，房地产开发企业购置土地的热情一度骤降，当前房地产市场总体仍处于调整阶段，房地产用地供应同比略减，但从季度和部分重点城市情况看初现回暖迹象。土地因素作为房价成本中重要的一环，历来与房价互为因果，开发商买地价格上涨，未来开发出来的房子多半涨价;而房价上涨的预期一旦形成，也会刺激开发商争抢土地，进而推动未来房价的上涨。各地“地王”的刺激，各界对未来房价持续上涨的预期开始逐渐增大。因此，此次土地市场招拍挂平均价格大幅下降反映当前开发商拿地的成本其实是在降低，如此一来，房价的新一轮上涨，甚至是“暴涨”，其动力很值得深思。

我们已经看到6月，四大上市房企动用逾百亿元囤地。高调买地、提价卖房，大型房地产企业正通过集中囤地方式垄断未来楼市资源，再以不断的房价上涨消化土地成本，最终导致房地产资源越来越多地向大型企业集中。从市场表现上来看，大型房企的房价涨幅和土地储备增长速度均快于市场平均水平。6月，10大上市房企（保利、复地、富力、华润、金地、绿城、万科、雅居乐、招商、中海）土地储备金额环比增长74% 。目前，万科等企业仍属于理性拿地，多选择地价相对不高的二线甚至三线城市。另外一些在北京、上海等地以高溢价拿地的开发商，其后市开发的压力可能增加。但尽管如此，受销售回款增加、融资成本降低等因素的带动，大型房企集中拿地的战略将持续到下半年。商品房成交方面，成交量上升又直接推动了房价上涨。目前，涨价的主要都是大房企和热销大盘。而一些中小房企的资金链还没有完全解套，因此这部分商品房还不敢贸然涨价。一旦这些中小企业也解决了资金问题，市场可能面临全面涨价的局面。上半年快速成交的局面令房企的库存压力大大减轻，也为未来供给带来隐忧。

国内楼市正从小阳春,走进火热的夏季。与此同时,土地市场出现了新一轮地王争夺战。我们希望开发商们的拿地行为,是出于对房地产市场理性判断、冷静分析的结果,是出于对经济走势的良好预期,而不仅仅是宽松货币政策环境下的一次资金冲动。因为我们已经看到地王频现,周边二手房价格飙升。大兴地王, 购房者望而却步。全球经济不确定性依然存在,企业还是要做好两手的准备，理性判断、冷静分析。地王频频亮相的背后,无疑显示了房地产开发商的投资冲动。信贷放出天量和土地攀到天价到底存在什么样的联动关系？现在我们还不能得到确切的答案。但我们希望这个关联是真的,就是开发商们的拿地行为,是出于对房地产市场理性判断、冷静分析的结果, 通胀预期下，房价合理调整是出于对经济走势的良好预期,而不仅仅是宽松货币政策环境下的一次资金冲动。

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