北京坚持二套房首付四成银行严控投资性需求

http://esf.cq.soufun.com搜房二手房网 2009 年7 月8 日搜房网综合整理

[摘要] 因为银行、地产股的双双回调，昨天沪指失守3100点。其中，深圳、上海两地地产指数分别下跌2.89％和3.41％。“万宝招金”（即万科A、保利地产、招商地产和金地集团）分别下跌2.49％、3.2％、2.65％和3.01％，金融街下跌4.37%。

严控二套房贷楼市调控趋紧

　　在房地产市场再度升温之时，杭州又率先打响了楼市“紧缩战”。据报道，日前，杭州各商业银行已经明确通报关于二套房贷的收紧口径。原本购买第二套商品房可以享受的首付两成、七折优惠利率，将成为杭州楼市阶段性的历史。预计上海等地也将跟进这一举措（据昨日《上海证券报》）。

事实上，有关二套房贷政策的任何变化，绝不仅仅是信贷利率优惠与否的改变，而是事关调控政策是否转向、调控部门是否认可当前房价走势的重要判断标准。之所以这样说，是因为此前楼市所经历的价格见顶与近期的市场复苏，无不是与二套房贷政策的松紧变化密切相关，堪称楼市政策与走势的风向标。时下，房价不但远未触及合理区域，而且距此反而是渐行渐远，完全有悖于调控政策的初衷。杭州选择此时重新收紧二套房贷政策，或许正意味着房地产政策的导向将重又进行思考与定位。

现行的二套房贷政策源自2007年9月央行与银监会联合发布的《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》。《通知》及随后二套房贷细则的出炉，向市场传递出了非常明确的调控信号，并在其他政策的配合下引领楼市开始了长达一年多的市场调整。然而在这一过程中，商业银行却逐步开始放宽了对第二套房贷款政策的执行，人为模糊“改善型普通住房”概念，变相为购房者提供优惠，使得房地产调控政策在执行中有所落空。也正因此，楼市在一年多的沉寂之后，又开始向不利于理性购房者的方向逆转。

其实，每当房价步入上升通道之时，投机炒作需求便大量涌现，两者之间相互促动。就以杭州为例，该市上半年房价涨幅达15％左右。统计显示，在推出的新房中，多达4成以上是由投资客购买。北京、上海等城市的房价均值甚至已经逼近历史峰值，“地王”频现。前期针对楼市的调控绩效基本被吞噬殆尽。大量投机者的集中入市，再次对自住购房者形成了明显的“挤占效应”。

如若严格执行二套房贷政策，非改善型第二套普通住房的购房者需支付四成首付，并承担基准利率1.1倍的利率。此前，部分商业银行给出的优惠是，二套房购买者仍然可以申请2成首付，7折优惠利率。相形之下，现今如果投机者按揭100万贷款20年，每年将多付1.6万元利息，20年累计多付近32万元。这意味着，二套房贷政策收紧后投机成本将提高，对冷却畸高的房价极为有效。

但应当看到的是，通过打压投机热情来促使房价回落的基础并不稳固。毕竟房地产市场真正博弈的主体是开发商和购房者，而非投机客与自住需求者。房价下跌的真正原因也并非是投机客被政策限制，而是开发商资金链条的紧绷。基于价格主动权的考虑，开发商不会主动降低房价，即便在前期市场萎靡之时，也只是以“买房送车”之类促销吸引客户，却鲜见实质性的降价。所以，严格执行二套房贷政策只应被视为“房地产紧缩战”的前奏，而提高开发商自有资金比例要求、严格土地政策监管等收紧开发商资金链条的政策，才能从实质上打压房价昂头向上的趋势，并使得市场优胜劣汰机制发挥作用。

收紧二套房贷政策，将会让部分投机客偃旗息鼓，是为有关部门打压房地产泡沫意图的积极显现。下一步需要把相应的房地产调控政策推而广之，并且做到持之以恒。唯有如此，自住购房者才会看到“居者有其屋”的希望。

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