疯狂的地价：泡沫在轮回

http://esf.cq.soufun.com搜房二手房网 2009 年7 月4 日投资者报

[摘要] 2009年6月30日闷热的下午，北京国土资源局拍卖大厅人满为患。等待广渠路15号地拍卖的除了十余家名声显赫的开发商，还有近百名媒体记者。他们都很清楚，一个新“地王”即将诞生。

泡沫的轮回

纵观我国房地产市场化11年，购地热潮曾经出现过两次。每一次地王爆发之后，土地市场又会重回理性，楼市也会经历一番调整。“表面上看是市场销售影响拿地，但实际上却恰恰相反。”曾在顺驰置业担任要职，现任路劲地产的某开发商这样说道。

2003年，当时还并不出名的顺驰置业在北京以9.05亿元、高出底价近5亿元的价格拍下了大兴区黄村卫星城1号地，该举动被看成开发商高价拿地的开始。

2003、2004年，全国各地都上演着开发商高价抢地、地王频出的热烈场面。“和市场化之初的争相购地不同，那两年开发商买地多是为了战略储备，胃口更大。”该人士回忆，自己参与的几次竞地最后阶段出价都超过原计划。“之后地价越来越高，战线也越来越长，最后资金链出了问题。”

当2005年政府出台楼市调控政策后，楼市的低迷让顺驰这样“高速扩张”的企业难以应对。伴随着顺驰的倒下，开发商开始意识到过度吃进土地的巨大隐患。

然而两年之后，全国土地市场再度升温，并达到有史以来的顶峰。2007年各地诞生的地王似乎难以逾越：7月19日，广州市珠江新城一地块以10.9亿元成交，高出起拍价近5倍；7月24日，长沙市新河三角洲地块92亿元的成交价成国内之最；8月24日；上海黄浦区163#街坊地块拍出的楼面价高达66930元/平方米……

业内人士认为，主要原因是之前开发商土地储备所剩不多，并且楼市热销也极大地增强了企业信心。但随着对土地投入的增加，资金流动性风险再次成为悬在开发商头上的“达摩克利斯之剑”。

于是当2007年12月央行第六次加息，逐渐收紧的货币政策再度引发楼市低迷。土地市场在一次遭遇“流拍”和“退地”潮，并一直持续到2009年初。如果政府部门没有及时采取放宽贷款等调控政策，潘石屹预言的“百日巨变”恐怕已经成真。

如今，土地市场在宏观政策的推动下逐渐复苏。5月27日，国务院宣布16年来首次下调固定资产资本金比例，以此降低开发商的融资和开工门槛。于是开发商开始大举购地，随之而来的是地王频出、房价大涨——这一切似乎预示着土地市场新轮回的开始。

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