购买二手房哪些“哑巴亏”不应该吃

http://esf.cq.soufun.com搜房二手房网 2009 年7 月3 日解放日报

[摘要] 在楼市供不应求的情况下,二手房成了一些购房者的选择对象。法律专家提醒,二手房买卖中常常隐藏着一些购房陷阱,稍不留神,购房者就可能吃到“哑巴亏”。

在楼市供不应求的情况下,二手房成了一些购房者的选择对象。法律专家提醒,二手房买卖中常常隐藏着一些购房陷阱,稍不留神,购房者就可能吃到“哑巴亏”。

送装修

空口无凭维权难

赵先生在买房之初,以为捡到了便宜。看房时,卖家承诺赠送这、赠送那,并大讲了一通自己在装修时选择的橱、卫怎么好。于是,赵先生没与卖方讲价便爽快地签下房屋买卖合同并交了钱。

没想到,时隔不久,赵先生在打扫卫生时发现,这套房屋的厨房下水管道不畅,经常堵漏,卫生间的座便器按钮也不好使,墙壁上的电插座有两个不好用。而且,卖房者竟然将橱柜拆下运走了。为此,他生气地找到中介,要求“维权”。可是,赵先生最终却只能干吃哑巴亏。原来,当初在签房屋买卖合同时,双方对此类问题并没有具体的约定。

说法:这一实例警醒人们,买二手房务必认真验房。在看房过程中,买方不仅要仔细、严格地履行验房程序,而且应将可能出现的问题及解决方案落实到纸上,不论是室内装修情况或附属设施、设备的赠送,都应以书面形式确定下来,并将其作为买卖合同的附件。同时,双方还可在合同中约定出现实际交付状态与约定不符时,卖方应承担的违约责任。买方也可通过“保留5%~10%的尾款于交房时支付”的方式,来确保自身的合法权利免受侵犯。

签“阴阳合同”

后患无穷

近日,闵先生看中了一套二手房,在房屋中介的操作下,他和卖家依据谈妥的160万元的价格签订了买卖合同。可是,在签订合同的时候,卖家多准备了一份合同,并解释说,另外一份买卖合同可于房屋登记备案和缴税时用,成交价格写120万元就可以,这样就能少交点税。闵先生同意了这一建议,最终和卖家签订了一套“阴阳合同”。

不久,闵先生按照160万元的实际交易价格支付了购房款,但因房屋价格上涨,卖家却不愿交易了。为此,闵先生要求退款,不料对方拿出用于登记备案的房屋买卖合同称,只能按此合同上的价格退还120万元购房款。同时,卖家还拒不承认双方签订过另外的合同。不得已,闵先生打起了一场缺乏证据、并无胜诉把握的房产官司。

说法:法律专家指出,签订“阴阳合同”进行偷税的行为不仅损害国家的利益,也往往会给当事人带来“偷鸡不成反蚀把米”的恶果。根据税收征管法,个人在转让房产过程中通过签订“阴阳”两套合同故意低报、瞒报成交价格进行虚假纳税申报,不缴或者少缴应纳税款的,是偷税行为,税务机关将依法追缴相应税款、加收滞纳金,并处以罚款。构成犯罪的,还要依法追究刑事责任。

从实际效果来看,故意低报、瞒报住房转让成交价格的行为,只是将应由卖方负担的一些税款推迟了缴纳时间,而买方按市场价再次转让房屋时因为增值额较大,计税金额较高,就要缴纳高额税款,因此本应由卖方负担的税款转嫁给了买方。此外,买方要用这套房产进行抵押贷款时,由于登记的房价很低,往往也很难获取大额贷款。

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