通胀预期下购房参考未来二手房价格的计算公式

http://esf.cq.soufun.com搜房二手房网 2009 年7 月3 日仲道的博客搜房博客

[摘要] 在通胀预期下购房保值，是不是可行？投资性购房最主要的决策依据是什么？本文对此做一扼要的分析，并给出对应的一种参考算法。

由美元贬值引发的通胀预期正在影响着越来越多的普通消费者，为减少通胀的损失，准备投资买房的人也在不断增多。在日渐浓厚的通胀氛围中，因担心房价上涨而产生心理恐慌的人也大有人在。心理恐慌将导致非理性投资判断，从而造成追悔莫及的结果。

在通胀预期下购房保值，是不是可行？投资性购房最主要的决策依据是什么？本文对此做一扼要的分析，并给出对应的一种参考算法。

通涨的压力，使得每一个持有一定储蓄的人都在寻找资金的避风港。其中，不少人选择了购买不动产用于保值，选择这种投资方式的最主要理由是：随着城市化的发展，会有越来越多的人进城工作和居住，所以不动产的钢性需求也将会持续存在。在不动产的投资者中，又有很多人选择了住宅作为投资对象。这是因为每一个购房者都认为自己有几十的住房经验，可以对住宅的价格进行判断。其实，在很大程度上这只是投资者的主观愿望。

对住宅的价格判断并非全部基于居住经验。住宅的价格通常需要从住宅的“收益性、费用性、市场性”这三个方面来进行评价和判断。这三个方面在不动产的价格评价体系中被称为不动产价格的三面性。

选择住宅作为保值对象的普通投资者对住宅价格的理解，通常仅仅局限在住宅的收益性上。因为，对住宅收益性的价格判断是可以通过自己的居住经验来获取的，而对于住宅价格中的费用性和市场性几乎很难看到。让普通的投资型购房者更想象不到的是，当自己把住宅作为投资性商品而购买的时候，住宅价格判断最重要的依据是住宅的费用性和市场性而不是住宅的收益性。特别是为抵御通胀而购买住宅的时候，住宅的费用性即建设成本就成为最主要的价格判断依据。这是因为，通胀中的价格制定依据是不定的，通胀过后价格回归理性的主要依据还是建设成本，通胀预期下购房是否可以保值还是要以通胀后为基准。所以以建设成本为房价估算的主要依据也是最可靠的。

遗憾的是，直到现在有关住宅的建设成本仍然是一个社会争论的焦点，普通的购房者无从知道真实的建设成本，所以也就无法进行投资购房判断。但是，对于投资住宅仅仅是为抵消通胀损失这样纯粹性的投资预期，本文将通过假定建设成本与房价比例的方式，给出未来二手房价格（Dn）的计算公式。以此为购房者提供通胀预期下购房决策的依据。

Dn =( R –r) ´Dy /R

其中，

Dn，通胀预期下未来二手房的价格

r，房屋折旧年数

R，房屋使用寿命

Dy，通胀预期下未来的房价（Dy = D{α（δ-１）+１} ）

D，现在的总房价

α，建设成本与总房价的比例

δ，通货膨胀倍数

以上海为例：

1998年上海职工人均工资是1005元/月，最低工资标准是325元/月。到2008年职工平均工资是3292元/月，最低工资标准是960元/月。从上面官方公布的数字来看，10年内职工的平均工资增加了2倍（δ＝3）。这也就意味着，现在售价100万的房子，10年后再开发这样一套房子，售价就应该是300万。

基于目前有不少人认为现在的房价有虚高的成份存在，那么，在这里假定60%属于不可变的建设成本（α＝0.6），另外40%属于虚高，那么通胀预期下未来的房价为：Dy = 100{0.6（3-1）+1}＝220(万元)。也就是说10年后再建造现在这样一套房子需要220万。

再从房屋折旧的角度看(按照使用寿命40年)，这套房子10后的价格是：Dn =( 40 –10) ´ 220/40 ＝165 (万元)。如果不认为现在的房价有虚高的成份, 这套房子10后的价格是：Dn =( 40 –10) ´ 300/40 ＝225 (万元)

如果100万的存款不用于购房而是存入银行，10后连本加息140万元左右。

由以上简单的推算可以得出，单从通胀的角度看，如果自己认为现在房价的虚高不超过50%，那么，现在购买住宅用于保值，10后与存款利息基本是相当的。

以上,仅仅是在通胀预期下对未来房价变化的简单推测。推测只是一种参考依据，决定二手房价格的还是不动产的市场性，供需的平衡点才是二手房交易成功的关键要素。对此，毫无房地产市场经验的普通投资者必须要有一个清醒的认识。如果真的出现全面性的通货膨胀，也就必将出现经济大萧条。产能过剩，市场需求严重不足，包括住宅在内的房地产市场也将处于萎靡不振的状态，资产价格也很难形成真实性的上涨。

综上来看，通胀预期下购房有可能规避货币贬值的风险，但同时也存在房地产市场可能萎靡不振的风险，在经济复苏前恐怕难于看到投资回报，要做好长期性投资的准备。